Нерухомість у Європі тягне за собою ланцюг податків від купівлі до утримання та продажу. Розмір відрахувань державі залежить від конкретної країни, а фіскальне навантаження на власників житла залишається жорстким.
Європейські держави використовують різні методи розрахунку зборів, тому власники майна віддають кошти під час придбання активу, роблять щорічні внески за володіння, платять податки з орендних прибутків та фіскальні збори при продажу з прибутком, пише Euronews. Видання наводить дані Global Property Guide, яка відстежує податкові правила у понад 80 країнах, де у кожній державі існують унікальні шкали нарахувань і різна податкова база.
Орендний дохід та ставки
Податок на доходи від оренди суттєво впливає на прибутковість житла. Тут спостерігається найбільша різниця між країнами. Аналітики Global Property Guide проаналізували доходи власників при оренді житла за €1500, €6000 та €12000 щомісяця.
При оренді в €1500 найгірші умови пропонує Данія: там стягують 42,11% податку з кожного отриманого євро, оскільки неоподатковуваний мінімум відсутній. Нідерланди встановлюють 36%, а Фінляндія — 30%. Кіпр має нульову ставку, а Люксембург — лише 2,94%.
При зростанні доходу до €12000 рейтинг очолює Бельгія (47,27%), далі йдуть Данія (43,22%), Німеччина та Греція (по 41%). Італія (21%), Португалія (28%) та Нідерланди (36%) застосовують фіксовані ставки.
В Австрії дохід від оренди потрапляє у загальну базу податку. Розмір платежу залежить від прогресивної шкали: від 0% при сумі до €13 308 до 55% на доходи понад €1 млн. Це фактично звичайний прибутковий податок.
Збори при покупці нерухомості
Бельгія займає перше місце за витратами під час купівлі житла. Покупці платять податок до 12,5% від вартості об’єкта. Це вище за показники Великої Британії (12%), Нідерландів (10,4%) та Люксембургу (10%). Розмір платежу в Бельгії визначає поштовий індекс, оскільки правила діють на рівні регіонів.
Купівля будинку за €500 тис. у Брюсселі чи Валлонії без пільг передбачає податок €62,5 тис. Власники, які купують нерухомість для власного проживання, отримують кращі умови. Брюссель не оподатковує перші €200 тис. вартості, тому збір зменшується до €37,5 тис. Валлонія встановлює пільгову ставку 3%, що знижує суму платежу до €15 тис. Покупці соціального житла у Валлонії податок не платять взагалі.
Естонія та Чехія застосовують протилежний підхід, адже податок на перехід права власності там відсутній. У Литві відповідні збори становлять 0,4%. Ця сума дорівнює лише €2 тис. для будинку вартістю €500 тис., що в десятки разів менше за витрати у Бельгії.
Витрати на володіння та продаж
Щорічний податок на майно розраховують по-різному: від ринкової або кадастрової вартості, як в Іспанії (ставка до 4,8%), або через податкові діапазони, як у Британії. Для будинку за €300 тис. щорічні витрати у Британії становлять €2−3,2 тис., у Франції та Іспанії — €0,7−1,8 тис. Кіпр і Мальта щорічний майновий податок не стягують.
Важливо, що при продажі з прибутком термін володіння часто важливіший за ставку. У Данії податок на прибуток сягає 52,07%. На Мальті діє єдиний збір 12% від ціни продажу, що знижується до 5% при володінні понад 5 років. Німеччина приріст капіталу не оподатковує, якщо об’єкт у власності понад 10 років.
Рейтинг країн з податкового навантаження
Бельгія очолює перелік держав з найвищими податками, утримуючи лідерство за зборами при купівлі, володінні та оренді житла. Лише помірний податок на приріст капіталу в розмірі 16,5−33% дещо полегшує фінансовий тягар. Кіпр та Мальта знаходяться на протилежному боці шкали. Відсутність щорічного податку на майно, нульова стартова ставка на оренду (Кіпр) або податок на приріст капіталу (Мальта) роблять ці країни найвигіднішими для власників нерухомості.
Для іноземного інвестора ціна в оголошенні стає лише початковим показником. Окупність житла прямо залежить від місцевого податкового законодавства. Різниця між брюссельською квартирою та кіпрською віллою наочно демонструє відсутність єдиного податкового ринку в Європі.
Податкові реалії в Україні
В Україні власники нерухомості сплачують щорічний податок, розрахований від мінімальної заробітної плати. Ставка не перевищує 1,5% від мінімальної зарплати за кожен кв м, що перевищує пільгові норми. Податок нараховується на квартири площею понад 60 кв м та будинки понад 120 кв м, а для великих об’єктів площею понад 300 кв м або 600 кв м сума податку додатково зростає на 25 тис. грн.
Дохід від оренди житла оподатковується за ставкою 18% податку на доходи фізосіб плюс 1,5% військового збору. При продажу нерухомості власник не платить податок, якщо об’єкт перебував у власності понад три роки та є першим продажем протягом року. Другий продаж протягом року оподатковується за ставкою 5%, а третій і кожен наступний — 18%.
Джерело: biz.nv.ua