Мошенническое предложение в недвижимости как результат преступно халатного спроса
В этой статье хочется осветить проблему более глобальную и основополагающую чем отдельные проявления мошенничества и беззакония в сфере недвижимости, а именно проблему неосведомленности и халатности покупателей недвижимости. Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, играет по правилам спроса и предложения. Здесь следует подчеркнуть, что и спрос и предложение выражается не только в количественных, но и в качественных критериях. Говоря простыми словами, от того, насколько покупатель будет осведомлен с товаром, который он покупает, на столько меньше будет вероятность обмана со стороны продавцов-мошенников. Итак, будучи осведомленными покупателями, мы формируем качественный спрос, который нуждается в качественном предложении, которое нечестные игроки рынка не в состоянии предложить.
Для того, чтобы охарактеризовать нынешний уровень качества спроса на украинском рынке недвижимости, расскажем одну историю. Две недели назад к нам на консультацию пришли инвесторы одной из «новостроек Войцеховского». Кто не знает, что это за новостройки, рекомендуем обязательно спросить у Google. Сегодня перед инвесторами стоит неподъемная проблема самостоятельной достройки комплекса и ввода его в эксплуатацию и, как сообщили инвесторы, в этих условиях представители застройщика продолжают продавать «воздух» в данном жилом комплексе, которое, к сожалению, покупают и сегодня.
Такой низкий уровень осведомленности покупателей недвижимости стал причиной существования «аферы Элита-Центра», «аферы Войцеховского» и других менее известных мошеннических схем, не говоря уже о мошенничестве на вторичном рынке.
Итак, ключевой ошибкой покупателей является отсутствие информационной подготовки перед покупкой недвижимости. Иногда люди не совершают простых действий для изучения ситуации по новостройке, например, анализ форумов. На наш взгляд, большая работа в донесении к потенциальным инвесторам информации о безопасности тех или иных новостроек проведена таким информационными ресурсами как «Лун», «Где в Киеве жить хорошо?», «Forum.domik.ua», «Ассоциация Помощи Пострадавшим Инвесторам» . Рекомендуем обязательно проверять выбранную вами новостройку на указанных ресурсах.
Несколько сложнее ситуация с покупкой жилья на вторичном рынке недвижимости, поскольку мошеннические схемы здесь довольно часто происходят путем подделки документов на жилье или более того внесением на базе поддельных документов ложных сведений в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. В таких ситуациях вас может спасти только тщательная проверка государственных реестров и других источников открытой информации: Реестр судебных решений, Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, Единый реестр должников и др. Кроме квартиры, проверяйте в указанных реестрах владельца и других связанных с соглашением лиц. Также, обращайте внимание, каким образом владелец приобрел право собственности на жилье, и в течение какого срока является его владельцем. Если владелец приобрел право собственности недавно, попробуйте найти информацию о нотариусах или государственных регистраторах, которые зарегистрировали за ним право собственности на квартиру. Важно понимать, не привлекались ли эти лица к судебным спорам, не накладывались на них дисциплинарные взыскания за нарушение требований законодательства в сфере государственной регистрации. Последнее возможно узнать в Министерстве юстиции Украины. В процессе проверки особое внимание обращайте на различия, поскольку они могут свидетельствовать о мошенничестве.
Таким образом, от того, насколько подробно вы изучите информацию о квартире, будет зависеть уровень безопасности заключения сделки.
Сегодня в сети Интернет размещено сотни статей, которые описывают основные мошеннические схемы в сфере недвижимости и способы их избежания, вместе с тем, обман в этой сфере не исчез, люди и дальше продолжают попадать в ловушки мошенников. Чем обусловлена такая ситуация? На наш взгляд, покупка недвижимости не терпит компромиссов, разве что это обдуманные, изучены и взвешенные компромиссы. Что имеется в виду? Довольно часто люди понимают, что стоимость предлагаемого жилья ниже рыночной, однако, все равно его покупают, успокаивая себя, что все обойдется. К сожалению, мы живем не в сказке, и довольно часто такие необдуманные надежды заканчиваются вовсе не сказочно. Такая же ситуация с покупкой квартир, когда из стороны владельца действует лицо по доверенности. Доверенность при покупке квартиры — это красный свет для потенциального покупателя, и в большинстве случаев здесь не может быть никаких компромиссов.
Из нашей практики можем сказать, что определенные компромиссы допускаются только при покупке недвижимости в новостройках. Это связано с тем, что на сегодняшний день практически все игроки рынка строят жилье с нарушением, однако, эти нарушения могут носить не критический характер, которые застройщик в состоянии «решить». Другое дело такие нарушения, как строительство на земельном участке не соответствующего целевого назначения, строительство без градостроительных условий и ограничений или разрешения на строительство, строительство без надлежаще оформленных прав на земельный участок. Эти нарушения являются существенными и с ними не стоит мириться. Рекомендуем покупать жилье во введенных в эксплуатацию домах, поскольку это существенно снижает уровень риска.
Итак, если вы понимаете, что покупая определенное жилье, вы подвергаете себя опасности, не стоит идти на это с пустыми надеждами или с мыслью, что вы умнее людей, которые уже описали вам свой «горький» опыт. На рынке достаточно недвижимости, чтобы выбрать безопасный вариант.
Общаясь с инвесторами и покупателями недвижимости, мы поняли, что для них это достаточно утомительное дело в психологическом плане, поскольку покупая жилье люди рискуют достаточно большими суммами денег. Поэтому, если вы не чувствуете в себе достаточной силы для того, чтобы сохранять хладнокровие на переговорах с продавцом, чтобы просить все необходимые документы, чтобы принимать взвешенные решения, рекомендуем вам привлечь юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.
Кроме того, следует сказать, что на сегодняшний день существует большое количество инструментов для поиска информации о новостройках и недвижимость на вторичном рынке, однако, человеку без опыта может быть трудно ее проанализировать, поэтому рекомендуем в первую очередь обращать внимание на основные признаки мошенничества: заниженная цена, продажа по доверенности, наличие судебных споров, негативные отзывы на форумах. Только после этого обращайте внимание на более глубокие детали, а по возможности привлекайте юристов.
Итак, возвращаясь к той мысли, что спрос формирует предложение, следует сказать, что мы — потенциальные покупатели недвижимости являемся теми, кто определяет спрос и таким образом влияет на предложение недвижимости. Если мы будем давать возможность себя обманывать, то мошенничество не исчезнет. Качественный спрос формирует качественное предложение, то есть, предложение без мошенничества.
Мы, как потенциальные покупатели, не проверяя недвижимость перед покупкой, совершаем «преступление» в форме небрежности и сами становимся жертвами этого «преступления», после чего постфактум пытаемся устранить последствия содеянного. В такой ситуации рекомендуем вам меньше надеяться на содействие государственных органов.
Итак, будучи потенциальными покупателями, мы можем достичь качественного спроса на рынке недвижимости следующим образом:
1) полная проверка информации об объекте недвижимости за счет государственных реестров и других открытых источников информации;
2) отсутствие необдуманных компромиссов при принятии решения о покупке недвижимости;
3) привлечение профессиональных юристов для проверки недвижимости.
