История одного инвестора: «14 апреля 2018 я решил проверить жк, в котором хотел приобрести квартиру …»
Всем привет! Меня зовут Олег, мне 29 лет и я работаю в сфере IT. Долгое время я снимал квартиру, но наконец это свершилось, я смог отложить достаточную сумму для покупки собственного жилья. И здесь начинается моя «захватывающая» история поиска и проверки жилого комплекса. Я решил купить квартиру путем инвестирования в строительство. Подобрать необходимый жилой комплекс я смог быстро. В этом мне помогли целая куча сервисов для подбора жилья, например, ЛУН, domik.ua, address.ua и многие другие. Однако на этом моя история не закончилась. Жилой комплекс, который я выбрал, находится в Киеве. Поскольку в воздухе Киева летает тема кидалова в сфере недвижимости, я решил почитать форумы действительно ли это так. Оказалось, что аферы с недвижимостью является обычным явлением как на рынке новостроек так и на рынке б/у жилья, поэтому я захотел узнать как можно больше информации о застройщике и жилом комплекс.
На момент, когда я начал проверять квартиру, я уже успел пообщаться с представителями застройщика в отделе продаж и получил экземпляр договора инвестирования. Этот документ кроме того, что является ключевым в получении вашего права собственности на квартиру в будущем, есть еще и важным источником информации для проверки. В частности, в договоре можно найти реквизиты продавца. Важнейшими реквизитами для проверки является наименование и код ЕГРПОУ, в случае, если продавец это юридическое лицо и Ф.И.О. и идентификационный код, если это физическое лицо. Кроме того, в договоре вы сможете найти адрес, по которому возводится жилой комплекс, это также является одним из критериев поиска. В дальнейшем я расскажу как я его использовал. В случае, если в договоре будут отсутствовать необходимые реквизиты, их можно попробовать получить в отделе продаж. В моем случае реквизиты уже были указаны в договоре инвестирования.
В ходе проверки продавца, которым был Инвестиционный фонд, оказалось, что кроме фонда существует гораздо больше субъектов связанных со строительством. Это прежде всего Застройщик или Девелопер, который организует процесс строительства, Генеральный подрядчик — исполнитель строительных работ, Заказчик строительства — субъект, по заказу которого осуществляется строительство (как правило, это субъект в пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществляется строительство) . Все эти участники строительства являются связанными между собой, поэтому рекомендую вам с самого начала очертить круг этих субъектов и проверить каждого из них.
Нарисовав для себя все главы змея, которого мне нужно было проверить, я приступил к поиску информации. Здесь как говорится «гугл тебе в помощь». Перелопатив горы информации в Интернете, я нашел следующие инструменты для сбора необходимой информации.
Проверяем Застройщика и других участников строительства
Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований (https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch).
Наше государство движется вперед, а вместе с ней движется и сфера открытых данных. Одним из первых и наиболее распространенных инструментов, которым я воспользовался при проверке был Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований. На сайте Министерства юстиции Украины любой может воспользоваться бесплатным запросом и получить необходимую информацию из реестра. Критериями для поиска является полное или сокращенное наименование для юридических лиц, а также код ЕГРПОУ. Для физических лиц критериями являются Ф.И.О. или идентификационный код. Регистрация позволяет получить информацию о том, когда была основана компания, кто является учредителем, кто руководителем компании, который уставный капитал и другие сведения.
Когда я получил информацию, у меня возник вопрос «а что дальше?». Я не знал как ее правильно проанализировать. И здесь я снова обратился к «мистера Гугла». Так вот, я выяснил, что нужно обращать внимание на следующую информацию: год основания компании, уставный капитал, директор. Например, если компания «молодая», то есть она была создана накануне строительства, то это означает, что у нее вряд ли есть опыт реализации аналогичных проектов. Однако по одному критерию судить о ненадежности компании не стоит, следует также оценить размер уставного капитала, чем он больше тем лучше. Кроме того, следует попробовать поискать информацию о лице, указанной директором компании, а как известно по любой компанией стоит человек и от ее профессионализма зависит успех этой компании.
Портал Государственной фискальной службы Украины, который позволяет узнать о наличии налоговых долгов у своего бизнес-партнера (http://sfs.gov.ua/businesspartner)
Для меня этот портал был интересным, потому что он дает возможность получить информацию о наличии налоговых долгов в субъектах связанных со строительством. Наличие задолженности по уплате налогов можно рассматривать как индикатор, свидетельствующий о проблемах в деятельности предприятия. Этот портал позволяет проверить не только юридических лиц, но и физических.
Единый государственный реестр судебных решений (http://reyestr.court.gov.ua/)
Единый государственный реестр судебных решений — это целая груда решений судов различных инстанций. Чем эта груда данных была полезной для меня при проверке жилого комплекса? Данный реестр помогает найти решения, касающиеся участников строительства. Эти решения могут отображать противоправную деятельность застройщика или других участников строительства при возведении выбранного или других жилых комплексов. Например, вы можете найти судебные дела, в которых инвесторы судятся с вашим застройщиком, кроме того вы также сможете найти дела, когда органы государственной власти, в частности Государственная архитектурно-строительная инспекция судится с застройщиком через затронутые им строительные стандарты. В моем случае я нашел даже уголовное дело по Застройщику. Рекомендую читать решение медленно и вдумчиво, потому что эти документы довольно сложные для понимания.
Сначала моя дружба с реестром была не очень продуктивной, я не понимал, что вписывать в поиске. После часа размышлений и консультации с гуглом я вспомнил о реквизитах, которые были в договоре инвестирования и начал искать за ними. В результате поиска я пришел к нескольким выводам: если вы ищете решение по юридическому лицу, то самым эффективным будет поиск по коду ЕГРПОУ и наименованием; можно пробовать искать информацию по адресу строительства, но об этом я расскажу позже; по поиску решений по физическим лицам все сложнее, поскольку Единый государственный реестр судебных решений скрывает Ф.И.О. сторон дела, поэтому по данному критерию найти решение невозможно в реестре. Однако в своих поисках я нашел способ как обойти это ограничение, об этом я расскажу далее. Хочу обратить ваше внимание на то, что работать с этим реестром мне пришлось еще не раз, потому что в нем можно найти информацию не только ту, которая касается застройщика.
Opendatabot (https://opendatabot.com/)
Это самый топовый из инструментов, которым я пользовался при проверке жилого комплекса. Opendatabot — это чат-бот, который позволяет получить информацию о физическом или юридическом лице сразу с нескольких реестров, в частности из Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований, Единого государственного реестра судебных решений, Автоматизированной системы исполнительных производств и других. Помните я говорил, что нашел способ как искать решение в Едином государственном реестре судебных решений по Ф.И.О. физического лица. Так вот, такую возможность предоставляет именно Opendatabot. Поэтому рекомендую в первую очередь пользоваться Opendatabot. Единственное на что нужно обратить внимание, это то, что бесплатная версия бота ограничивает количество запросов в день для поиска по коду ЕГРПОУ и Ф.И.О. физического лица.
Хочу поделиться с вами еще одним лайфхаком по проверке информации о застройщике и жилом комплексе. Ценным источником информации также могут служить форумы по строительству новостроек. В моем случае очень полезным оказался форум на сайте domik.ua. Как правило обсуждения на этих форумах ведут инвесторы конкретного жилого комплекса, поэтому с изложенной там информации можно достаточно быстро понять как обстоят дела по определенному дома. В то же время, хочу вас предостеречь, что в размещенной на форумах информации нужно относиться критически, поскольку в обсуждении принимают участие не только инвесторы, но и представители застройщика, которые хотят замылить вам глаза и представители конкурентов, которые охотно обливают грязью выбранный вами жилой комплекс.
Описанные выше инструменты помогли мне нарисовать портрет застройщика и других субъектов строительства, но на этом мой путь не завершился Теперь передо мной открывалось новое очень «живописное» задание проверить информацию о самом жилом комплексе.
Проверяем земельный участок
В одной из статей о проверках я узнал, что проверять новостройку нужно начинать с самого низа, то есть с земельного участка. В начале проверки земельного участок вам нужно найти его кадастровый номер. Здесь мне на помощь опять же пришел договор инвестирования, в котором указывался кадастровый номер. Если вам так не повезет, штурмуйте отдел продаж пока не получите необходимую информацию или бегите домой и заходите в гугл.
Кадастровый номер земельного участка вы сможете найти на сайте ЛУН. В частности, открывая страницу необходимой новостройки вы найдете вкладку «документы» и там как правило есть информация о кадастровом номере земельного участка. Кроме того, там вы найдете информацию о целевом назначении земельного участка, а также указание на основании каких документов земельный участок находится в пользовании застройщика или других участников строительства. Обратите внимание, что целевое назначение земельного участка должно быть сформировано таким образом: «для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома». Допускаются и другие вариации, однако должно быть понятно, что земельный участок предназначен для строительства именно многоквартирного дома. В противном случае это создаст проблемы для легализации дома, соответственно мы, как инвесторы, не сможем приобрести право собственности на свои квартиры.
Следующим и очень полезным инструментом для проверки земельного участка является Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Чтобы получить выписку по данному реестра нужно зарегистрироваться в Кабинете электронных сервисов (https://kap.minjust.gov.ua/services?product_id=1). Насколько я помню, получить выписку стоит 20 или 25 гривен. Критерием поиска в данном реестре стоит брать кадастровый номер земельного участка. При получении выписки выбирайте актуальные данные, потому что выбрав полное извлечение будет очень трудно в нем разобраться (говорю из своего опыта).
В реестре вы сможет также найти информацию о целевом назначении земельного участка, о том в какой собственности находится земельный участок и на основании каких документов застройщик или другой субъект строительства пользуется землей. Кроме того, вы сможете узнать наложенные на данный земельный участок любые обременения, а это достаточно важный момент, поскольку обременения будут в дальнейшем создавать препятствие для ввода дома в эксплуатацию.
После этого я еще раз воспользовался Единому государственному реестру судебных решений и по кадастровым номером земельного участка, а также по адресу объекта попытался найти решения, которые касались строительства и могли как-то влиять на его законность.
Проверяем разрешительную документацию
Следующим шагом в изучении объекта строительства была проверка разрешительной документации.
Тут я вспомнил о сайте ЛУН. Во вкладке «документы» можно найти информацию о разрешительной документации, а также некоторые рекомендации по проверки новостройки.
Обращаю ваше внимание на то, что полученную на сайте ЛУН информацию о разрешительной документации следует проверить в Реестре разрешительных документов Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины (http://91.205.16.115/declarate/list.php), поскольку бывают случаи, что разрешительные документы отменяют, а в реестре вы сможете найти достоверную информацию. В случае, если вам дадут осмотреть разрешительную документацию застройщика, запишите название документа, номер и дату, после чего не поленитесь их проверить в реестре. Искать информацию в реестре просто. Нужно ввести номер документа, выбрать указанный в нем месяц, год и нажать на кнопку «Фильтр». Для окончательной уверенности в действительности разрешительных документов рекомендую попробовать найти в старом добром Реестре судебных решений решения, которые могут касаться действия этих документов. Обращаю внимание, что отсутствие у застройщика разрешительной документации может также создать серьезную проблему при введении дома в эксплуатацию.
На сколько я понял, то важнейшими разрешительными документами для строительства многоквартирных домов до июля 2017 были декларация о начале строительных работ и разрешение на выполнение строительных работ, после июля 2017 — разрешение на выполнение строительных работ. Поэтому в первую очередь нужно обращать внимание на их наличие.
Следующим и очень важными инструментами есть сайт Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам (http://investhelp.com.ua/) и сайт Градостроительного мониторинга (http://monitor.mkk.kga.gov.ua/). На этих сайтах можно найти информацию о том, насколько законной является новостройка, в частности на сайте размещена информация о наличии документов на пользование земельным участком, о разрешительной документации, важные судебные решения и тому подобное. Вместе с тем, на этих ресурсах вы можете не найти своего объекта, как было в моей ситуации.
Когда я закончил проверку у меня была достаточно информации о застройщике, других участников, связанных со строительством, о наличии документов на землю и разрешительных документов. Поиск информации не является главной проблемой, самой задачей стало правильно оценить собранные данные. После проведенного анализа сложилась следующая ситуация. Я не нашел явных признаков мошенничества со стороны застройщика или других нарушений закона, но вместе с тем в Едином государственном реестре судебных решений было постановление, которая гласила, что по моему Застройщику расследуется уголовное производство, которое касалось избранное жилого комплекса. Кроме того, у меня постоянно было ощущение неуверенности в сделанных мной выводах. Понимая, что стоимость моей инвестиции является весьма значительной, по крайней мере для меня, я решил обратиться за помощью к юристу.
Юрист также провел проверку моего жилого комплекса, в результате чего выяснилось, что многие с сделанных мной выводов были правильные. Также он обратил внимание на несколько практических моментов. В частности, по упомянутому мной уголовного производства, он отметил, что основания этого дела являются надуманными и скорее всего это производство было открыто с целью заставить застройщика «дать на лапу» нужным людям. Юрист отметил, что объективный вывод о законности строительства можно сделать только тогда, когда вся информация оценивается в совокупности.
Мой юридический помощник сказал, что нужно требовать у застройщика предоставить для ознакомления, кроме разрешительных документов, документы, на основании которых он пользуется землей, в том числе решения органа местного самоуправления, договор аренды и тому подобное. Это необходимо для того, чтобы узнать в условиях этих документов согласовано ли то, что на земельном участке будет происходить строительство многоквартирного дома. В случае, если земельный участок, который был передан застройщику в пользование, находится в коммунальной собственности, то решение о его передаче можно попробовать поискать на сайтах Киевского городского совета и Киевской городской государственной администрации (http://kmr.ligazakon.ua/ http://kmr.gov.ua/uk/rishenya).
Также юрист объяснил, что важными признаками законности строительства является наличие у застройщика градостроительных условий и ограничений, а также технических условий на ввод дома в эксплуатацию. Однако «мистер Гугл» в поиске этих документов вряд ли вам поможет. Реестр градостроительных условий и ограничений выданных в г. Киеве уже создан Департаментом градостроительства и архитектуры КГГА и в свободном доступе (http://kga.gov.ua/reestr), однако свою работу как веб-ресурс он начал относительно недавно, поэтому не удивляйтесь, если не сможете найти там градостроительные условия и ограничения по необходимому вам объекта. По техническим условиям на ввод дома в эксплуатацию юрист отметил, что в случае отказа застройщика предоставить их для осмотра, единственным способом их получения будет написание запросов в соответствующие структуры (Киевводоканал, Киевгаз, Киевэнерго и др.).
После того, как юрист подтвердил мои выводы о законности строительства, он также проверил договор инвестирования, указал на нужные исправления и Возможные риски. Через несколько дней я подписал договор инвестирования. Теперь я инвестор одной из новостроек в г. Киеве и жду, когда стану полноправным владельцем квартиры, а как объяснила юрист, это произойдет только после ввода дома в эксплуатацию.
Закончив свою широкомасштабную эпопею, хочу обратить ваше внимание вот на что. Проведена мной проверка заняла достаточно большой промежуток времени и самое сложное было не просто найти информацию, а правильно ее оценить. Мне пришлось изрядно напрячь свои извилины, а в результате из-за отсутствия опыта, я не был уверен в своих выводах, поэтому обратился к профессионалу, который проверил объект, договор и разъяснил все необходимые детали по заключению сделки. Поэтому я для себя сделал следующие выводы: во-первых, я красавчик, что разобрался в этом дремучем лесу; во-вторых, в следующий раз я просто обращусь к юристу, потому что каждый должен заниматься своим делом; в-третьих, инвестиции в жилье — это довольно значительные средства, поэтому обращаясь к юристу, вы хоть как-то себя защищает от мошенников. Лучше заплатить несколько тысяч гривен юристу, но спать спокойно.
Вот такая правда друзья. Желаю успешных проверок, а с меня видимо достаточно.
Вышеуказанный рассказ является вымышленным, он был составлена на базе практических знаний юристов Home Legal Protection и опроса лиц, которым оказывалась юридическая помощь. Предложенная история является алгоритмом действий для проверки новостроек перед покупкой в них жилья.
