Юридический аудит коммерческой недвижимости
Как все происходит
Специфика рынка коммерческой недвижимости в Украине, учитывая низкий уровень прогнозируемости и высокий уровень злоупотреблений или мошенничества, заключается в том, что так или иначе юридический аудит недвижимости коммерческого назначения осуществляется практически во всех случаях.
Но, дело в том, что это «так или иначе» в данной реальности максимально размыто.
Часто компании полагаются на собственных in house lawyers, которые считаются их руководителями профессионалами на все руки, а физические лица пытаются разобраться с этим самостоятельно. Но хороша ли это идея? Попробуем разобраться.
Довольно долго работая в узкоспециализированной юридической сфере, связанной именно с юридическим аудитом недвижимого имущества, мы замечаем, что в процессе проверки постоянно возникают новые и новые сложности, требующие решения не только оперативного, но и профессионального. Учитывая это, а также учитывая, что аудит коммерческой недвижимости (или, как говорят юристы, Due Diligence) является достаточно объемным и динамичным процессом, можно утверждать, что максимально эффективным он может быть только при условии привлечения специалистов именно в этой области права .
Это связано с тем, что качественные характеристики Due Diligence предоставляют соответствующий юридический опыт и правильно подобранный алгоритм проверки. Ориентировочный алгоритм мы приводим ниже, он иллюстрирует картину юридического аудита недвижимости.
Поверхностный анализ.
Это не совсем стандартная практика, но некоторые юристы начинают изучение объекта недвижимого имущества коммерческого назначения с быстрого поверхностного анализа. Почему? Как минимум, потому что при наличии грубых или относительно очевидных проблем с объектом проверки, на этом этапе она может и закончиться. Сюда можно отнести проверку объекта и его владельца с помощью поисковых систем, основных открытых реестров (в частности, реестра судебных решений и реестра недвижимого имущества) и быстрый анализ основных документов, к которым, как правило, относятся правоустанавливающие документы и договоры, предлагаемые в подписание (в частности, договор аренды). Как показывает практика, некоторый процент объектов на этом этапе отсеиваются. И наличие такого поверхностного анализа, по нашему мнению, может существенно сэкономить средства клиента, а также лишить юриста излишней работы.
Последующие этапы проверки более глубокие и их можно условно разделить на три категории.
Актуальное
Первое, с чего начинается детальный анализ недвижимости, – это тщательное изучение актуальной информации. К такой информации относятся все исходные данные в форме предоставленных документов и данные, которые юрист может получить самостоятельно. Более актуальные документы и информация имеют приоритет над менее актуальными. Список основных документов может варьироваться, но от арендодателя, как правило, следует истребовать правоустанавливающие документы, его паспорт и идентификационный код и в случае отсутствия информации об объекте недвижимости в реестре вещных прав на недвижимое имущество – справку из БТИ о личности владельца.
Все полученные документы должны пройти проверку не только на их содержание, но и на их форму, которая должна соответствовать нормам законодательства, действующего на момент их выдачи, то есть важно понимать, как физически должен выглядеть тот или иной документ в зависимости от даты его выдачи.
В случае предоставления арендодателем неполной информации об объекте недвижимости, в обязательном порядке следует запросить документы и информацию, которой не хватает.
Лайфхак – на начальном этапе у владельца недвижимости можно спросить наличие судебных споров, касающихся объекта. Как показывает практика, если такие судебные процессы есть, то продавцы о них рассказывают (наверное, понимают, что о них в любом случае можно узнать с помощью открытых источников), однако если об этом не спрашивать, то информация о судебных спорах будет от Вас скрыта и Вам придется заниматься поиском данных в реестре судебных решений, что может отнять немало времени и усилий.
Получение и анализ не предоставленных документов и информации – это не менее важная задача, чем исследования имеющихся. И это часто касается не только информации об объекте недвижимости и продавца, но и информации о связанных лицах.
Прошлое
Именно так, для того чтобы не иметь проблем в будущем, стоит проверить историю объекта недвижимости. Возможно, некоторые из прошлых арендаторов имели судебные споры с арендодателем? Возможно, право собственности на недвижимое имущество перешло к нынешнему собственнику сомнительным способом? А может, уже кто-то обращался в суд с иском о истребовании имущества из чужого незаконного владения? Или имели место уголовные производства, которые касались помещения, земельного участка или превышения служебных полномочий на каком-либо из этапов их отчуждения? Многие, очень многие проблемы могут появиться в будущем, если так как следует не проверить историю.
В случае необходимости для получения достоверной информации можно применить такой инструмент, как адвокатский запрос. На практике до этого доходит редко, поскольку юристы, занимающиеся Due Diligence, пользуются сразу несколькими специализированными сервисами (по сути, агрегаторами общедоступной информации) для проверки физических лиц, юридических лиц, земельных участков, помещений, домов или других объектов недвижимости. Это еще одно их преимущество, поскольку такие сервисы платные, а предприятия или физические лица, сталкивающиеся с юридическим аудитом коммерческой недвижимости раз в несколько лет, не то что не видят целесообразности в покупке таких сервисов, но даже и не слышали о них.
Будущее
Договор, который арендодатель предлагает для подписания, нужно не просто прочитать и даже не внимательно прочитать, его нужно детально проанализировать как целостный документ на соответствие действующему законодательству Украины, на наличие баланса интересов собственника имущества и арендатора, на соблюдение интересов последнего и на возможность защиты его прав и интересов в будущем, при возникновении проблематических ситуаций.
На практике часто приходится инициировать внесение определенных изменений в договор аренды, как правило, именно для того, чтобы обеспечить интересы арендатора в будущем. Задача юриста на этом этапе – смоделировать все возможные негативные сценарии и подготовить подушку для клиента. Иногда это предполагает проведение физических переговоров с участием юриста.
Также на этом этапе осуществляется проверка полномочий подписантов, проверка переменных реквизитов в договоре и предоставление некоторых консультаций по выполнению условий договора.
В заключение
Еще один любопытный момент. В процессе с начала осуществления юридического анализа коммерческой недвижимости до момента подписания соглашения, в случае необходимости, могут приобщаться другие лица, в частности, нотариусы, работники БТИ, субъекты оценочной деятельности, банковские сотрудники, риэлторы и т.д. И конечно, юристы, специализирующиеся на Due Diligence, имеют связи со специалистами, которым они доверяют. Это неочевидное, но очень существенное преимущество. Как показала практика, гораздо безопаснее и комфортнее в этой сфере работать с ответственными и внимательными специалистами.
Например, ни один юрист (а тем более, арендатор) не осуществит качественного физического осмотра объекта недвижимости с исследованием определенных конструкционных или коммуникационных особенностей помещения, а иногда это необходимой мерой.
Так что юридический аудит коммерческой недвижимости скрывает много интересных вещей, о которых не может догадываться человек, ранее с ним не соприкасавшийся. И в наши дни наблюдается повышение ответственности подхода арендаторов к процессу поиска коммерческой недвижимости в целях аренды и так же к процессу ее юридического анализа.
