Український ринок нерухомості у 2025 році зазнав значних змін через оновлення податкового законодавства. Зміни, запроваджені Законом “Про внесення змін до Податкового кодексу України”, впливають на продавців і покупців, роблячи фінансовий аспект угод складнішим.
Нові зміни уточнюють умови та ставки оподаткування, залежно від кількості продажів протягом року, статусу майна та строку володіння ним. Як зазначила експертка з нерухомості Олена Бондарук у коментарі “РБК-Україна”, на розмір податку або пільгу тепер впливає, скільки обʼєктів житлової нерухомості перебуває у власності.
Перший продаж житла на рік, якщо квартира була у власності понад три роки, як і раніше, не обкладається податком. Але інші випадки оподатковуються значно суворіше.
Нові ставки: хто заплатить максимум
Податкові зобов’язання фізичних осіб тепер виглядають так:
- перший продаж за рік. Якщо об’єкт у власності понад 3 роки — 0% ПДФО, 0% військовий збір. Якщо нерухомість у власності до 3 років — 5% ПДФО, 5% військовий збір;
- другий і наступні продажі протягом року. ПДФО — 18% + 5% військовий збір = 23% загального податкового навантаження;
- комерційна нерухомість. ПДФО — 5% + 5% військовий збір + 1% держмито незалежно від строку володіння.
Загалом, повторний продаж житла або продаж комерційного об’єкта здатен забрати майже чверть виторгу.
Ключ до економії — документи
Якщо підтвердити витрати на купівлю нерухомості, то оподаткуванню підлягатиме лише прибуток — різниця між ціною продажу та придбання. Наприклад, якщо квартира продана за 1,5 млн грн, а куплена за 1 млн грн, податки нараховуються лише на 500 тис. грн.
“Це критично важливо. Якщо документів немає, податок доведеться платити з усієї суми продажу”, — наголошує Бондарук.
Крім того, продаж майна обов’язково передбачає нову оцінку, яка впливає на визначення бази оподаткування. Підхід до визначення вартості угоди також змінився: фіскальні органи отримують право перевіряти її відповідність ринковим цінам.
Пільги: хто може не платити
Попри загальне посилення правил, передбачено низку винятків. Від сплати податків звільняються:
- продавці, які володіють житлом понад 3 роки;
- особи, які отримали житло у спадок від родичів першого ступеня;
- люди з інвалідністю І групи;
- ветерани бойових дій;
- внутрішньо переміщені особи, що отримали компенсацію за зруйноване житло.
“Не оподатковується та нерухомість, що понад три роки перебуває у власності, а також майно, успадковане без проміжного дарування”, — наголошує експерт.
Водночас подароване майно оподатковується, на відміну від спадщини.
Що ще платити при продажу
Окрім податків, у 2025 році актуальними залишаються й супутні витрати:
- держмито за нотаріальне посвідчення угоди — 1% від оцінної вартості;
- пенсійний збір — 1% від оцінки (сплачує покупець);
- нотаріальні послуги, комісії банку або страхові внески;
- держреєстрація прав власності.
Хто платить більше: продавець чи покупець
Податкове навантаження розподіляється між сторонами угоди:
- продавець: сплачує ПДФО (0-18%), військовий збір (0-5%) і державне мито (1%), якщо не домовлено інакше;
- покупець: зобов’язаний сплатити 1% до Пенсійного фонду;
- нотаріальні витрати: зазвичай діляться між сторонами за домовленістю, але можуть становити 6-10 тис. грн і більше залежно від регіону.
“Державне мито за нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу сплачується в будь-якому випадку”, — уточнила Бондарук, додаючи, що його розмір залежить від оцінної вартості або суми договору.
Занижена ціна — ризик донарахування
Угоди, оформлені за ціною нижче ринкової, викликають особливу увагу податкової. Якщо буде виявлено значне заниження вартості, контролюючі органи можуть самостійно донарахувати податки.
“У 2025 році планується запровадження електронного моніторингу ринку. Цей механізм дозволить автоматично відстежувати підозріло низькі ціни і мінімізує “сірі” схеми”, — застерігає Бондарчук.
Як повідомлялось, власникам великих квартир в Україні доведеться сплачувати податок на нерухомість. Це стосується житла, площа якого перевищує 60 квадратних метрів. Під оподаткування також підпадають будинки площею понад 120 квадратних метрів та сукупна площа кількох об’єктів нерухомості від 180 квадратних метрів, згідно з Податковим кодексом України.
Зазначимо також, за перший квартал українці сплатили понад 2,5 мільярда гривень податку на нерухомість, що на 17,7% більше, ніж за аналогічний період минулого року. Одеська область демонструє значні показники, увійшовши до регіонів-лідерів за обсягами сплачених сум.
Джерело: novyny.live