15 серпня 2022 року Верховна Рада ухвалила Закон (проект № 5091) «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
Фахівці Нотаріальної палати України проаналізували прийнятий документ.
Закон визначатиме особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості та спрямований на гарантування речових прав на такі об’єкти.
Прийнятим Законом, зокрема, буде визначено:
– механізм державної реєстрації права власності на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості;
– особливості вчинення правочинів з об’єктами незавершеного будівництва, майбутніми об’єктами нерухомості, зокрема укладення, виконання та розірвання договорів купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва та майбутнього об’єкта нерухомості;
– особливості посвідчення нотаріусами правочинів щодо об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості;
– особливості іпотеки об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості.
Відповідно до тексту законопроекту, підготовленого до другого читання, серед іншого:
1. Визначено такі поняття: майбутній об’єкт нерухомості, спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, гарантійна частка будівництва об’єкта нерухомого майна тощо.
2. Нотаріальному посвідченню підлягатимуть:
– договір щодо організації та фінансування будівництва об’єкта;
– правочин щодо другого та наступного відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості;
– договір про відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості;
– договір управління нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва, майбутнім об’єктом нерухомості;
– попередній договір щодо купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості;
– договір застави, предметом якого є нерухоме майно, неподільні об’єкти незавершеного будівництва (подільні об’єкти незавершеного будівництва у випадках, визначених законом), майбутні об’єкти нерухомості, космічні об’єкти.
3. Внесено зміни до Цивільного кодексу України, в тому числі визначено, що будь-які платежі на підтвердження зобов’язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов’язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості не допускаються.
4. Викладено в новій редакції статтю 55 Закону «Про нотаріат».
5. Суттєві зміни вносяться до законів «Про іпотеку», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та «Про виконавче провадження».
Передбачено, що Закон набере чинності через один місяць з дня його опублікування, але не раніше дня набрання чинності Законом «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо сприяння розвитку волонтерської діяльності та діяльності неприбуткових установ та організацій в умовах збройної агресії Російської Федерації проти України», який також був прийнятий 15 серпня 2022 року та має набрати чинності з дня, наступного за днем його опублікування, крім пунктів 8 – 10 статті 21 Закону, які визначають обов’язки кооперативів, Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку та Кабінету Міністрів та набирають чинності з дня, наступного за днем опублікування Закону.
Дія Закону поширюватиметься:
– на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості, які є складовими частинами об’єкта незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте після набрання чинності цим Законом, з урахуванням особливостей, визначених цією частиною;
– на майбутні об’єкти нерухомості, які придбаваються на підставі договору про участь у фонді фінансування будівництва та є складовими частинами подільного об’єкта незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо якого набуте після набрання чинності цим Законом.