Належним способом захисту переважного права орендаря на викуп об’єкта нерухомості буде саме подання позову про переведення на орендаря прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу.
1. Вступ
Одним з найбільш розповсюджених видів цивільно-правових договорів у сфері нерухомості, є договір оренди.
На перший погляд, конструкція орендних правовідносин не відрізняється складністю: одна особа передає іншій в користування майно, а ця інша особа сплачує орендні платежі. Але, якщо заглянути глибше, випливають такі проблемні питання, як цільове використання об’єктів оренди, страхування, ремонт і зарахування його вартості в рахунок орендних платежів, індексація орендної плати, реалізація переважного права на викуп орендованого майна орендарем…
Особливістю оренди є її тривалість. Це продиктовано тим, що орендарю зазвичай важко змінити об’єкт оренди з причин звички, налагодженості виробничих процесів та обладнання, значних витрат, пов’язаних із переїздом тощо. В свою чергу і орендодавець рідко буває зацікавлений у припиненні договору оренди, якщо орендар не псує майно та своєчасно сплачує орендну плату.
Але зі спливом часу орендодавець може виявити бажання продати об’єкт нерухомості іншій особі. Що в такій ситуації робити орендарю і чи має право він викупити об’єкт оренди?
Відповідь так, у певних випадках закон встановлює орендарю переважне право викупу об’єкта оренди. Але реалізація цього права пов’язана із доволі специфічною процедурою, в якій неможна помилятися.
2. За яких умов орендар має переважне право викупу орендованої нерухомості
Насамперед переважне право орендаря на викуп об’єкта оренди встановлений ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України), яка визначає, що наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання, крім випадків, якщо предметом договору найму (оренди) є державне або комунальне майно.
В контексті цих правовідносин визначальною є умова щодо належного виконання орендарем взятих на себе зобов’язань за договором оренди (найму) і зацікавлений в викупі об’єкта оренди орендар має розглядати зобов’язання за договором у найбільш широкому сенсі (ст. 509 ЦК України), а не тільки в контексті сплати орендних платежів.
Загалом принцип належного виконання зобов’язання полягає в тому, що виконання має бути проведене: належними сторонами; щодо належного предмету; у належний спосіб; у належний строк (термін); у належному місці (постанова ОП КАС ВС від 01.03.2021 року у справі № 180/1735/16-ц).
Що стосується об’єктів державної або комунальної власності, таке майно викупається у порядку, визначеному Законом України «Про приватизацію державного та комунального майна», який в контексті даного питання, є спеціальним законом відносно положень ЦК України.
Також необхідно враховувати, що якщо сторонами договору оренди є суб’єкти господарювання, то до правовідносин викупу об’єктів нерухомого майна, насамперед буде застосовуватися положення Господарського кодексу України (далі – ГК України).
Так, ч. 1 ст. 289 ГК України визначено, що орендар має право на викуп об’єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди.
Тому, якщо сторонами за договором оренди (найму) виступають суб’єкти господарювання, переважне право орендаря на викуп об’єкта нерухомого майна ставитиметься у залежність від того, чи передбачене таке право договором оренди (постанова КГС ВС від 23.04.2025 року у справі № 922/1064/24, постанова КГС ВС від 18.02.2021 року у справі № 920/503/19).
3. Процедура повідомлення орендаря
Як вже було зазначено, переважне право орендаря на викуп об’єкта оренди встановлене ст. 777 ЦК України.
Водночас, вказана норма не передбачає механізму реалізації орендарем свого переважного права, тому до таких правовідносин, за аналогією закону, застосовуються положення ст. 362 ЦК України, які визначають порядок реалізації переважного права викупу частки у спільній частковій власності (постанова ВП ВС від 23.06.2020 року у справі № 909/337/19).
Статтею 362 ЦК України встановлено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов’язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.
Доказом повідомлення учасників спільної часткової власності про подальший продаж частки в спільному майні є або свідоцтво, видане нотаріусом, про передачу їм заяви продавця, або заява учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права переважної купівлі частки майна, що продається (із зазначенням ціни та інших умов продажу цієї частки). Справжність підпису на заяві має бути засвідчена нотаріально.
В свою чергу, нотаріус в силу положень глави 5 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 року № 296/5 (далі – Порядок 296/5) зобов’язаний упевнитись у тому, що продавець письмово повідомив усіх інших учасників спільної часткової власності про свій намір продати свою частку іншій особі із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка.
4. Судовий захист
Якщо орендодавець нерухомого майна не направив орендарю, у якого є переважне право на викуп об’єкта оренди, нотаріально посвідчене повідомлення про свій намір продати майно, орендар може звернутися до суду із позовом для захисту своїх прав та законних інтересів.
Розповсюдженою помилкою орендарів є подання позову про визнання таких договорів купівлі-продажу недійсними.
Річ у тому, що недійсність правочинів (договорів) пов’язана із наявністю певних дефектів: невідповідність закону, інтересам держави, суспільства, моральним засадам, укладений особою без необхідного обсягу цивільної дієздатності (відсутність повноважень), відсутність волі особи тощо (ст. 203 ЦК України).
Порушення переважного права орендаря на викуп об’єкта оренди не визначено ст. 203 ЦК України, як дефект правочину, що зумовлює його недійсність. Також недійсність договору оренди не призведе до переходу права власності на орендоване майно до орендаря, тому позов про визнання договору купівлі-продажу недійсним не може вважатися способом захисту порушеного права орендаря.
Як вже зазначалося, до правовідносин щодо повідомлення орендаря про намір орендодавця продати об’єкт оренди поширюються положення ст. 362 ЦК України.
Частиною 4 ст. 362 ЦК України встановлено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця.
Тому належним способом захисту переважного права орендаря на викуп об’єкта нерухомості буде саме подання позову про переведення на орендаря прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу.
Одночасно орендар зобов’язаний буде внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.
Такий підхід узгоджуються із правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові ВП ВС від 23.06.2020 року у справі № 909/337/19.
5. Висновок
Реалізація переважного права орендаря на викуп об’єкта нерухомого майна, що перебуває в оренді є доволі складною категорією справ, що потребує формування належної доказової бази та вивіреної судової стратегії.
Тим не менш, на сьогоднішній день Верховний Суд поставив крапку у більшості спірних питань, притаманних цієї категорії судових спорів, що більш-менш дозволяє прогнозувати результати розгляду справи.
Але перш ніж передавати справу в суд, краще проконсультуватися із адвокатами, що спеціалізуються на захисті права власності та нерухомості.
Джерело: armada.law