Шахрайська пропозиція нерухомості як результат злочинно недбалого попиту
У цій статті хочеться висвітлити проблему більш глобальну та основоположну ніж окремі прояви шахрайства та беззаконня в сфері нерухомості, а саме проблему необізнаності та халатності покупців нерухомості. Ринок нерухомості, як і будь-який інший ринок, грає по правилам попиту і пропозиції. Тут слід підкреслити те, що і попит і пропозиція виражається не лише в кількісних, але і в якісних критеріях. Говорячи простими словами, від того на скільки покупець буде обізнаний з товаром, який він купує, на стільки меншою буде ймовірність обману зі сторони продавців-шахраїв. Отже, будучи обізнаними покупцями, ми формуємо якісний попит, який вимагатиме якісної пропозиції, яку нечесні гравці ринку просто не в змозі запропонувати.
Для того, щоб охарактеризувати теперішній рівень якості попиту на українському ринку нерухомості, розповімо одну історію. Два тижні назад до нас на консультацію прийшли інвестори однієї з «новобудов Войцеховського». Хто не знає, що це за новобудови, рекомендуємо обов’язково запитати в Google. На сьогодні перед інвесторами стоїть непідйомна проблема самостійної добудови комплексу та введення його в експлуатацію і, як повідомили інвестори, в цих умовах представники забудовника продовжують продавати «повітря» в даному житловому комплексі, яке, нажаль, купують і сьогодні.
Такий низький рівень обізнаності покупців нерухомості став причиною існування «афери Еліта-Центру», «афери Войцеховського» та інших менш відомих шахрайських схем, не говорячи вже про шахрайство на вторинному ринку.
Отже, ключовою помилкою покупців є відсутність інформаційної підготовки перед купівлею нерухомості. Інколи люди не вчиняють найпростіших дій для вивчення ситуації по новобудові, наприклад, аналіз форумів. На наш погляд, велика робота в донесенні до потенційних інвесторів інформації про безпечність тих чи інших новобудов проведена таким інформаційними ресурсами як «Лун», «Где в Киеве жить хорошо?», «forum.domik.ua», «Ассоциация Помощи Пострадавшим Инвесторам». Рекомендуємо обов’язково перевіряти обрану вами новобудову на вказаних ресурсах.
Дещо складніша ситуація з купівлею житла на вторинному ринку нерухомості, оскільки шахрайські схеми тут досить часто відбуваються шляхом підроблення документів на житло або більше того внесенням на базі підроблених документів неправдивих відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. В таких ситуаціях вас може врятувати лише детальна перевірка державних реєстрів та інших джерел відкритої інформації: Реєстр судових рішень, Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, Єдиний реєстр боржників та ін. Окрім квартири, перевіряйте у вказаних реєстрах власника та інших пов’язаних з угодою осіб. Також, звертайте увагу, який чином власник набув право власності на житло, та протягом якого строку є його власником. Якщо власник набув право власності нещодавно, спробуйте знайти інформацію про нотаріусів чи державних реєстраторів, які зареєстрували за ним право власності на квартиру. Важливо розуміти, чи не залучалися ці особи до судових спорів, чи не накладалися на них дисциплінарні стягнення за порушення вимог законодавства у сфері державної реєстрації. Останнє можливо дізнатися в Міністерстві юстиції України. В процесі перевірки особливу увагу звертайте на розбіжності, оскільки вони можуть свідчити про шахрайство.
Отже, від того, на скільки детально ви вивчите інформацію про квартиру, буде залежати рівень безпечності укладення угоди.
Сьогодні в мережі Інтернет розміщено сотні статей, які описують основні шахрайські схеми в сфері нерухомості та способи їх уникнення, разом з тим, обман в цій сфері не зник, люди і далі продовжують потрапляти в пастки шахраїв. Чим зумовлена така ситуація? На наш погляд, купівля нерухомості не терпить компромісів, хіба, що це обдумані, вивчені та зважені компроміси. Що мається на увазі? Досить часто люди розуміють, що вартість пропонованого житла нижче ринкової, однак, все одно його купують, заспокоюючи себе, що все обійдеться. Нажаль, ми живемо не в казці, і досить часто такі необдумані сподівання закінчуються зовсім не казково. Така ж сама ситуація з покупкою квартир, коли зі сторони власника діє особа по довіреності. Довіреність при купівлі квартири – це червоне світло для потенційного покупця, і в більшості випадків тут не може бути жодних компромісів.
З нашої практики можемо сказати, що певні компроміси допускаються лише при купівлі нерухомості в новобудовах. Це пов’язано з тим, що на сьогодні практично всі гравці ринку будують житло з порушенням, однак, ці порушення можуть носити не критичний характер, які забудовник в змозі «вирішити». Інша річ такі порушення, як будівництво на земельній ділянці не відповідного цільового призначення, будівництво без містобудівних умов та обмежень або дозволу на будівництво, будівництво без належно оформлених прав на земельну ділянку. Ці порушення є суттєвими і з ними не варто миритися. Рекомендуємо купувати житло у введених в експлуатацію будинках, оскільки це суттєво знижує рівень ризику.
Отже, якщо ви розумієте, що купуючи певне житло, ви наражаєте себе на небезпеку, не варто йти на це з пустими сподіваннями або з думкою, що ви розумніші за людей, які вже описали вам свій «гіркий» досвід. На ринку достатньо нерухомості аби обрати безпечний варіант.
Спілкуючись з інвесторами та покупцями нерухомості, ми зрозуміли, що для них це достатньо виснажлива справа в психологічному плані, оскільки купуючи житло люди ризикують достатньо великими сумами грошей. Тому, якщо ви не відчуваєте в собі достатньої сили для того, щоб зберігати холоднокровність на переговорах з продавцем, щоб просити всі необхідні документи, щоб приймати зважені рішення, рекомендуємо вам залучити юристів, які спеціалізуються на угодах з нерухомістю.
Окрім того, слід сказати, що на сьогодні існує велика кількість інструментів для пошуку інформації про новобудови та нерухомість на вторинному ринку, однак, людині без досвіду може бути важко її проаналізувати, тому рекомендуємо першочергово звертати увагу на основні ознаки шахрайства: занижена ціна, продаж по довіреності, наявність судових спорів, негативні відгуки на форумах. Тільки після цього звертайте увагу на більш глибші деталі, а за можливості залучайте юристів.
Отже, повертаючись до тієї думки, що попит формує пропозицію, слід сказати, що ми – потенційні покупці нерухомості є тими, хто визначає попит і таким чином впливає на пропозицію нерухомості. Якщо ми буде давати можливість себе дурити, то шахрайство не зникне. Якісний попит формує якісну пропозицію, тобто, пропозицію без шахрайства.
Ми, як потенційні покупці, не перевіряючи нерухомість перед купівлею, вчиняє «злочин» у формі недбалості та самі стаємо жертвами цього «злочину», і постфактум намагаємо усунути наслідки скоєного. В такій ситуаціє рекомендуємо вам найменше сподіватися на сприяння державних органів.
Отже, будучи потенційними покупцями, ми можемо досягти якісного попиту на ринку нерухомості наступним чином:
1) якомога повна перевірка інформації про об’єкт нерухомості з допомогою державних реєстрів та інших відкритих джерел інформації;
2) відсутність необдуманих компромісів при прийнятті рішення про купівлю нерухомості;
3) залучення професійних юристів для перевірки нерухомості.
