Історія одного інвестора: «14 квітня 2018 року я вирішив перевірити ЖК, в якому хотів придбати квартиру…»
Всім привіт! Мене звати Олег, мені 29 років і я працюю в сфері ІТ. Довгий час я знімав квартиру, але нарешті це звершилося, я зміг відкласти достатню суму для покупки власного житла. І тут розпочинається моя «захоплююча» історія пошуку і перевірки житлового комплексу. Я вирішив купити квартиру шляхом інвестування в будівництво. Підібрати необхідний житловий комплекс я зміг швидко. В цьому мені допомогли ціла купа сервісів для підбору житла, наприклад, ЛУН, domik.ua, address.ua та багато інших. Однак на цьому моя історія не завершилася. Житловий комплекс, який я обрав, знаходиться в місті Києві. Оскільки в повітрі Києва літає тема кидалова в сфері нерухомості, я вирішив почитати форуми чи дійсно це так. Виявилося, що афери з нерухомістю є звичним явищем як на ринку новобудов так і на ринку б/у житла, тому я захотів дізнатися якомога більше інформації про забудовника та житловий комплекс.
На момент, коли я розпочав перевіряти квартиру, я вже встиг поспілкуватися з представниками забудовника у відділі продажів і отримав типовий договір інвестування. Цей документ окрім того, що є ключовим в отриманні вашого права власності на квартиру в майбутньому, є ще й важливим джерелом інформації для перевірки. Зокрема в договорі можна знайти реквізити продавця. Найважливішими реквізитами для перевірки є найменування та код ЄДРПОУ, у разі, якщо продавець це юридична особа та П.І.П. і ідентифікаційний код, якщо це фізична особа. Окрім того в типовому договорі ви зможете знайти адресу за якою зводиться житловий комплекс, це також є одним з критеріїв пошуку. В подальшому я розповім як я його використав. У випадку, якщо в договорі будуть відсутні необхідні реквізити, їх можна спробувати отримати в відділі продажів. В моєму випадку реквізити вже були вказані в договорі інвестування.
В ході перевірки продавця, яким був Інвестиційний фонд, виявилося, що окрім фонду існує набагато більше суб’єктів пов’язаних з будівництвом. Це насамперед Забудовник або Девелопер, який організовує процес будівництва, Генеральний підрядник – виконавець будівельних робіт, Замовник будівництва – суб’єкт, на замовлення якого здійснюється будівництво (як правило, це суб’єкт у користуванні якого знаходиться земельна ділянка, на якій здійснюється будівництво). Всі ці учасники будівництва є пов’язаними між собою, тому рекомендую вам з самого початку окреслити коло цих суб’єктів і перевірити кожного з них.
Намалювавши для себе всі голови змія, якого мені потрібно було перевірити, я приступив до пошуку інформації. Тут як кажуть «гугл тобі в допомогу». Перелопативши груди інформації в Інтернеті, я знайшов наступні інструменти для збору необхідної інформації.
Перевіряємо Забудовника та інших учасників будівництва
Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch).
Наша держава рухається вперед, а разом з нею рухається і сфера відкритих даних. Одним з перших і найбільш поширених інструментів, яким я скористався при перевірці був Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. На сайті Міністерства юстиції України будь-хто може скористатися безкоштовним запитом та отримати необхідну інформацію з реєстру. Критеріями для пошуку є повне або скорочене найменування для юридичних осіб, а також код ЄДРПОУ. Для фізичних осіб критеріями є П.І.П. або ідентифікаційний код. Реєстр дозволяє отримати інформацію про те, коли було засновано компанію, хто є засновником, хто керівником компанії, який статутний капітал та інші відомості.
Коли я отримав інформацію, в мене виникло запитання “а що далі?”. Я не знав як її правильно проаналізувати. І тут я знову звернувся до «містера Гугла». Так от, я вияснив, що потрібно звертати увагу на наступну інформацію: рік заснування компанії, статутний капітал, директор. Наприклад, якщо компанія «молода», тобто вона була створена напередодні будівництва, то це означає, що в неї навряд є досвід реалізації аналогічних проектів. Однак по одному критерію робити висновок про ненадійність компанії не варто, слід також оцінити розмір статутного капіталу, чим він більший тим краще. Окрім того, слід спробувати пошукати інформацію про особу, яка вказана директором компанії, бо як відомо за будь-якою компанією стоїть людина і від її професійності залежить успіх цієї компанії.
Портал Державної фіскальної служби України, який дозволяє дізнатися про наявність податкових боргів у свого бізнес-партнера (http://sfs.gov.ua/businesspartner)
Для мене цей портал був цікавим, тому що він дає можливість отримати інформацію щодо наявності податкових боргів в суб’єктів пов’язаних з будівництвом. Наявність заборгованості по сплаті податків можна розглядати як індикатор, який свідчить про проблеми в діяльності підприємства. Цей портал дозволяє перевірити не тільки юридичних осіб, але й фізичних.
Єдиний державний реєстр судових рішень (http://reyestr.court.gov.ua/)
Єдиний державний реєстр судових рішень – це ціла груда рішень судів різних інстанцій. Чим ця груда даних була корисною для мене при перевірці житлового комплексу? Даний реєстр допомагає знайти рішення, які стосуються учасників будівництва. Ці рішення можуть відображати протиправну діяльність забудовника або інших учасників будівництва при зведенні обраного або інших житлових комплексів. Наприклад, ви можете знайти судові справи, в яких інвестори судяться з вашим забудовником, окрім того ви також можете відшукати справи, коли органи державної влади, зокрема Державна архітектурно-будівельна інспекція судиться з забудовником через порушені ним будівельні стандарти. В моєму випадку я знайшов навість кримінальну справу по Забудовнику. Рекомендую читати рішення повільно і вдумливо, бо ці документи досить складні для розуміння.
Спочатку моя дружба з реєстром була не вельми продуктивною, я не розумів, що вписувати в пошуку. Після години роздумів та консультації з гуглом я згадав про реквізити, які були в договорі інвестування і почав шукати за ними. В результаті пошуку я прийшов до кількох висновків: якщо ви шукаєте рішення по юридичній особі, то найефективнішим буде пошук за кодом ЄДРПОУ та найменуванням; також можна пробувати шукати інформацію за адресою будівництва, але про це я розповім пізніше; щодо пошуку рішень по фізичних особах то тут все складніше, оскільки Єдиний державний реєстр судових рішень приховує П.І.П. сторін справи, тому за цим критерієм знайти рішення неможливо в реєстрі. Однак в своїх пошуках я знайшов спосіб як обійти це обмеження, про це я розповім далі. Хочу звернути вашу увагу на те, що працювати з цим реєстром мені довелося ще не одноразово, бо в ньому можна знайти інформацію не лише ту, яка стосується забудовника.
Opendatabot (https://opendatabot.com/)
Це самий топовий з інструментів, яким я користувався при перевірці житлового комплексу. Opendatabot – це чат-бот, який дозволяє отримати інформацію про фізичну або юридичну особу відразу з кількох реєстрів, зокрема з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, Єдиного державного реєстру судових рішень, Автоматизованої системи виконавчих проваджень та інших. Пам’ятаєте я казав, що знайшов спосіб як шукати рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень по П.І.П. фізичної особи. Так от, таку можливість надає саме Opendatabot. Тому рекомендую в першу чергу користуватися Opendatabot. Єдине на що потрібно звернути увагу, це те, що безплатна версія боту обмежую кількість запитів в день для пошуку за кодом ЄДРПОУ та П.І.П. фізичної особи.
Хочу поділитися з вами ще одним лайфхаком по перевірці інформації про забудовника та житловий комплекс. Цінним джерелом інформації також можуть слугувати форуми по будівництву новобудов. В моєму випадку дуже корисним виявився форум на сайті domik.ua. Як правило обговорення на цих форумах ведуть інвестори конкретного житлового комплексу, тому з викладеної там інформації можна досить швидко зрозуміти який стан справ по певному будинку. Водночас, хочу вас застерегти, що до розміщеної на форумах інформації потрібно ставитися критично, оскільки в обговоренні беруть участь не лише інвестори, а й представники забудовника, які хочуть замилити вам очі та представники конкурентів, які охоче обливають брудом обраний вами житловий комплекс.
Описані вище інструменти допомогли мені намалювати портрет забудовника та інших суб’єктів будівництва, але на цьому мій шлях не завершився Тепер переді мною відкривалося нове дуже «мальовниче» завдання перевірити інформацію про сам житловий комплекс.
Перевіряємо земельну ділянку
В одній із статей про перевірки я дізнався, що перевіряти новобудову потрібно починати з самого низу, тобто з земельно ділянки. На початку перевірки земельної ділянку вам потрібно знайти її кадастровий номер. Тут мені на допомогу знову ж таки прийшов договір інвестування, в якому вказувався кадастровий номер. Якщо вам так не пощастить, штурмуйте відділ продажів доки не отримаєте необхідної інформації або біжіть додому і заходьте в гугл.
Кадастровий номер земельної ділянки ви зможете знайти на сайті ЛУН. Зокрема, відкриваючи сторінку необхідної новобудови ви знайдете вкладку «документи» і там як правило є інформація про кадастровий номер земельної ділянки. Окрім того, там ви знайдете інформацію про цільове призначення земельної ділянки, а також вказівку на підставі яких документів земельна ділянка перебуває у користуванні забудовника або інших учасників будівництва. Зверніть увагу, що цільове призначення земельної ділянки повинно бути сформоване таким чином: «для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку». Допускаються і інші варіації, однак повинно бути зрозуміло, що земельна ділянка призначена для будівництва саме багатоквартирного будинку. В іншому випадку це створить проблеми для легалізації будинку, відповідно ми, як інвестори, не зможемо набути право власності на свої квартири.
Наступним і дуже корисним інструментом для перевірки земельної ділянки є Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Щоб отримати витяг з даного реєстру потрібно зареєструватися в Кабінеті електронних сервісів (https://kap.minjust.gov.ua/services?product_id=1). Наскільки я пам’ятаю, отримати витяг коштує 20 чи 25 гривень. Критерієм пошуку в даному реєстрі варто брати кадастровий номер земельної ділянки. При отриманні витягу обирайте актуальні дані, бо обравши повний витяг буде дуже важко в ньому розібратися (кажу зі свого досвіду).
В реєстрі ви зможе також знайти інформацію про цільове призначення земельної ділянки, про те в якій власності знаходиться земельна ділянка і на підставі яких документів забудовник або інший суб’єкт будівництва користується землею. Окрім того, ви зможете дізнатися чи накладені на дану земельну ділянку будь-які обтяження, а це досить важливий момент, оскільки обтяження будуть в подальшому створювати перешкоду для введення будинку в експлуатацію.
Після цього я ще раз скористався Єдиним державним реєстром судових рішень і за кадастровим номером земельної ділянки, а також за адресою об’єкту спробував знайти рішення, які стосувалися будівництва і могли якось впливати на його законність.
Перевіряємо дозвільну документацію
Наступним кроком у вивченні об’єкту будівництва була перевірка дозвільної документації.
Тут я згадав про сайт ЛУН. У вкладці «документи» можна знайти інформацію про дозвільну документацію, а також деякі рекомендації, щодо перевірки новобудови.
Звертаю вашу увагу на те, що отриману на сайті ЛУН інформацію про дозвільну документацію варто перевірити в Реєстрі дозвільних документів Державної архітектурно-будівельної інспекції України (http://91.205.16.115/declarate/list.php), оскільки трапляються випадки, що дозвільні документи скасовують, а в реєстрі ви зможете знайти достовірну інформацію. У разі, якщо вам дадуть оглянути дозвільну документацію забудовника, запишіть назву документу, номер і дату, після чого не полінуйтеся їх перевірити в реєстрі. Шукати інформацію в реєстрі просто. Потрібно ввести номер документа, вибрати вказаний в ньому місяць, рік і натиснути на кнопку «Фільтр». Для остаточної певності в дійсності дозвільних документів рекомендую спробувати знайти в старому доброму Реєстрі судових рішень рішення, які можуть стосуватися чинності цих документів. Звертаю увагу, що відсутність у забудовника дозвільної документації може також створити серйозну проблему при введенні будинку в експлуатацію.
На скільки я зрозумів, то найважливішими дозвільними документами для будівництва багатоквартирних будинків до липня 2017 року були декларація про початок будівельних робіт та дозвіл на виконання будівельних робіт, після липня 2017 року – дозвіл на виконання будівельних робіт. Тому в першу чергу потрібно звертати увагу на їх наявність.
Наступним і дуже важливими інструментами є сайт Асоціації допомоги потерпілим інвесторам (http://investhelp.com.ua/) та сайт Містобудівного моніторингу (http://monitor.mkk.kga.gov.ua/). На цих сайтах можна знайти інформацію про те, наскільки законною є новобудова, зокрема на сайті розміщено інформацію про наявність документів на користування земельною ділянкою, про дозвільну документацію, важливі судові рішення тощо. Разом з тим, на цих ресурсах ви можете не знайти свого об’єкту, як було в моїй ситуації.
Коли я закінчив перевірку в мене була достатньо інформації про забудовника, інших учасників, пов’язаних з будівництвом, про наявність документів на землю та дозвільних документів. Пошук інформації не є головною проблемою, найважчою задачею стало правильно оцінити зібрані дані. Після проведеного аналізу склалася наступна ситуація. Я не знайшов явних ознак шахрайства з боку забудовника або інших порушень закону, але разом з тим в Єдиному державному реєстрі судових рішень була ухвала, яка свідчила, що по моєму Забудовнику розслідується кримінальне провадження, яке стосувалося обраного житлового комплексу. Окрім того, в мене постійно було відчуття невпевненості в зроблених мною висновках. Розуміючи, що вартість моєї інвестиції є досить значною, принаймні для мене, я вирішив звернутися по допомогу до юриста.
Юрист також провів перевірку мого житлового комплексу, в результаті чого з’ясувалося, що багато зроблених мною висновків були правильні. Також він звернув увагу на кілька практичних моментів. Зокрема, щодо згаданого мною кримінального провадження, він зазначив, що підстави цієї справи є надуманими і швидше за все дане провадження було відкрито з метою змусити забудовника “дати на лапу” потрібним людям. Юрист зазначив, що об’єктивий висновок про законність будівництва можна зробити лише тоді, коли вся інформація оцінюється в сукупності.
Мій юридичний помічник сказав, що потрібно вимагати в забудовника надати для ознайомлення, окрім дозвільних документів, документи, на підставі яких він користується землею, зокрема рішення органу місцевого самоврядування, договір оренди, тощо. Це необхідно для того аби дізнатися чи в умовах цих документів узгоджено, що на земельній ділянці буде відбуватися будівництво багатоквартирного будинку. У випадку, якщо земельна ділянка, яка була передана забудовнику в користування, знаходиться в комунальній власності, то рішення про її передачу можна спробувати пошукати на сайтах Київської міської ради та Київської міської державної адміністрації (http://kmr.ligazakon.ua/ http://kmr.gov.ua/uk/rishenya).
Також правник пояснив, що важливими ознаками законності будівництва є наявність в забудовника містобудівних умов і обмежень, а також технічних умов на введення будинку в експлуатацію. Однак «містер Гугл» в пошуку цих документів навряд чи вам допоможе. Реєстр містобудівних умов та обмежень виданих в м. Києві вже утворений Департаментом містобудування та архітектури КМДА та є у вільному доступі (http://kga.gov.ua/reestr), однак свою роботу як веб-ресурс він почав відносно недавно, тому не дивуйтеся, якщо не зможете відшукати там містобудівні умов та обмеження по необхідному вам об’єкту. Щодо технічних умов на введення будинку в експлуатацію юрист зазначив, що у випадку відмови забудовника надати їх для огляду, єдиним способом їх отримання буде написання запитів у відповідні структури (Київводоканал, Київгаз, Київенерго та ін.).
Після того, як юрист підтвердив мої висновки про законність будівництва, він також перевірив договір інвестування, вказав на необхідні виправлення та можливі ризики. Через кілька днів я підписав договір інвестування. Тепер я інвестор однієї з новобудов в м. Києві і чекаю, коли стану повноправним власником квартири, бо як пояснив юрист, це відбудеться лише після введення будинку в експлуатацію.
Закінчивши свою широкомасштабну епопею, хочу звернути вашу увагу ось на що. Проведена мною перевірка зайняла достатньо великий проміжок часу і найскладніше було не просто знайти інформацію, а правильно її оцінити. Мені прийшлося добряче напрягти свої звивини, а в результаті через відсутність досвіду, я був невпевнений в своїх висновках, тому звернувся до професіонала, який перевірив об’єкт, договір і роз’яснив всі необхідні деталі щодо укладення угоди. Тому я для себе зробив такі висновки: по-перше, я красавчик, що розібрався в цьому дрімучому лісі; по-друге, наступного разу я просто звернуся до юриста, тому що кожен повинен займатися своє справою; по-третє, інвестиції в житло – це досить значні кошти, тому звертаючись до юриста, ви хоч якось себе убезпечуєте від шахраїв. Краще заплатити кілька тисяч гривень юристу, але спати спокійно.
Ось така правда друзі. Бажаю успішних перевірок, а з мене мабуть досить.
Вищевказана оповідь є вигаданою, її було складено на базі практичних знань юристів Home Legal Protection та опитування осіб, яким надавалася юридична допомога. Запропонована історія є алгоритмом дій для перевірки новобудов перед покупкою в них житла.
