У 2023 році ситуація на первинному ринку житла залишатиметься важкою: будівництво прямо та опосередковано залежатиме від обставин війни, безпеки життя громадян, динаміки звільнення України від загарбників та економічної ситуації в країні загалом.
Третина на межі
Як зазначає у коментарі delo.ua співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов, ризики для забудовників та інвесторів зараз найбільші.
“За моїми даними, на межі банкрутства (тобто не мають можливості виконати зобов’язання перед покупцями та партнерами по бізнесу) перебуває до двох третин девелоперських компаній”, – говорить експерт.
Водночас, за оцінкою фахівця, сукупно до 30% інвесторів, що придбали житло за допомогою програм з розтермінування та іпотеки, з об’єктивних фінансових причин неспроможні погасити накопичену заборгованість за платежами.
“На даний час все вказує на те, що в 2023 році ринок житиме саме в таких скрутних умовах”, – сказав він.
У свою чергу директор агентства нерухомості “КиївДімСервіс” Андрій Романов вважає, що ринок нерухомості наступного року прямо залежатиме від ситуації на фронті: “Якщо нарешті настане перемога, люди почнуть охочіше продавати і купляти житло. Та й ціни відповідно стабілізуються”. Якщо ж ситуація буде протилежною, враховуючи вірогідність затяжного блекауту, ринок буде “більше мертвим, ніж живим”.
Ціни, знижки й пошук інвесторів
Перший фактор, який на думку експертів допоможе ринку втриматися на плаву, – це прогнозований і контрольований рівень інфляції, що в річному вимірі не має перевищити 25%. Однак, додамо від себе, за прогнозами Національного банку України цей показник до кінця року може сягнути 30%.
Другий фактор – зниження собівартості будівництва в середньому на 15% за рахунок конкурентної ціни будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт. Зменшення витрат стане важливим запобіжником номінального зростання ціни за “квадрат” для покупця.
Позитивно на ринок вплинуло б ще збільшення рівня доходів громадян в середньому на 15-20%; ефективна політика країни з відновлення економіки та залучення інвестицій. Серед іншого девелопери також вважають, що не зайвими були б програми кредитування галузі за пільговою ставкою 3-5% річних.
Втім, не варто забувати і про програму доступної іпотеки “єОселя”. “Її запровадили для лікарів, вчителів, військових і поліції. Тут іпотека надається під 3%. І завдяки цьому ринок дещо ожив. Ці категорії почали частіше цікавитись нерухомістю, бо розуміють, що ця програма для них дуже вигідна. Якщо ця програма буде розширюватись, то, логічно, ринок оживе іще більше”, – впевнений Андрій Романов.
На думку представників первинного ринку житла, за збігу перелічених факторів, у 2023 році відбудеться часткове поновлення попиту. Порівняно з березнем-квітнем 2022 року (перші місяці війни, коли відбулось стрімке падіння), поновлення попиту відбудеться в межах 10-15%.
“У найближчі 2-3 місяці на ринку збережеться мінімальний (точковий) попит на новобудови переважно економ- і комфорт-класу з рівнем готовності від 80% і вище. При цьому понад 90% покупців будуть зацікавлені в придбанні житла лише у кількох містах: Києві, Івано-Франківську, Львові, Чернівцях, Ужгороді та частково Одесі”, – переконаний Семенцов.
Володимир Семенцов, нагадує що собівартість “квадрата” з початку широкомасштабного вторгнення РФ зросла на 25-30% в інвалюті. Але попри те, що забудовники суттєво збільшили вартість “квадрата” (в середньому на 40% в гривневому еквіваленті), такі цінові зміни на тлі нульового попиту можна вважати суто формальними.
“Протягом останніх шести місяців реальний покупець – за умови повної сплати вартості квартири – міг розраховувати на суттєву знижку в розмірі від 10% до 20%. І з великою долею вірогідності дана тенденція триватиме щонайменше наступних три місяці”, – прогнозує фахівець.
Якісні зміни на фоні руйнувань
Він підкреслив, що у 2023 році, попри війну та спричинені нею проблеми і ризики, на первинному ринку житла цілком можливі тектонічні зміни у веденні будівельного бізнесу, які ґрунтуватимуться на високій якості об’єктів та безпечному придбанні житла.
Серед головних можливих змін на ринку експерт відзначив такі:
-
- впровадження в девелопменті житла принципово нових форм ведення бізнесу. Насамперед це стосується залучення потужних інвесторів ще на старті проєкту, в тому числі і комерційних банків, що дасть змогу акумулювати до 80-100% необхідних витрат на зведення того чи іншого ЖК і гарантуватиме контроль за своєчасним виконанням будівельних робіт;
- нові закони №2518 “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” і №2600 “Про внесення змін до Податкового кодексу щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” обумовлять поступовий перехід девелоперів на продаж квартир вже після введення об’єкта в експлуатацію;
- через високий попит на оренду житла і суттєвий дефіцит якісної пропозиції, у 2023 році можливий поступовий розвиток нових форматів нерухомості, як, наприклад, сервісні апартаменти (комерційна нерухомість для довгострокової оренди; комплекси з такими апартаментами можуть не відрізнятись від житлового будинку).
“Після перемоги у війні для повноцінного поновлення первинного ринку житла знадобиться щонайменше три роки. Тому прийдешній 2023 рік може стати лише підґрунтям для майбутніх позитивних змін”, – підсумував Володимир Семенцов.