Інвестиції в нерухомість традиційно вважаються в Україні зрозумілим і надійним способом збереження капіталу. Разом з тим, обраючи ці активи, інвестори стикаються з високими ризиками.
В чому вони полягають, та як їх уникнути, в колонці для NV розповів СЕО та керуючий партнер Greenwood Віталій Мажара. «Мінфін» публікує ключові тези.
1. Ігнорування досвіду девелопера у кризові періоди
Український ринок неодноразово переживав системні потрясіння — 2008-й, 2014-й, 2022-й, війна, що триває. Кожна з цих криз залишає після себе заморожені будівництва та десятки тисяч постраждалих інвесторів.
Надійність девелопера визначається не кількістю реалізованих проєктів у «спокійні часи», а тим, як він виконував зобов’язання під час криз. Якщо компанія завершила всі об’єкти попри падіння попиту чи проблеми з фінансуванням, це є ключовим показником її стійкості.
2. Ігнорування репутаційних ризиків
Наявність у компанії десятирічного портфеля не гарантує відсутності проблем. Інвестору варто досліджувати не лише рекламні матеріали, а й досвід тих, хто вже придбав квартири.
Поширені проблеми: затримки з підключенням комунікацій, відсутність індивідуальних лічильників, відмова девелопера усувати недоліки після здачі об’єкта. Якщо компанія системно ігнорує звернення клієнтів, це створює довгострокові репутаційні ризики й сигналізує про потенційні фінансові втрати нових інвесторів.
3. Недооцінка локації
Класичний принцип «локація вирішує все» залишається актуальним. Однак йдеться не тільки про престижність району, а й про практичні параметри: транспортну доступність, наявність шкіл, медичних закладів, торговельної та рекреаційної інфраструктури.
Житло у віддалених районах без необхідних зручностей поруч втрачає ліквідність. Його складніше продати, важче здавати в оренду. Для інвестора це прямий ризик втрати вартості активу у середньостроковій перспективі.
4. Ігнорування технічних характеристик будівлі
Архітектурна привабливість комплексу не дорівнює його якості. Ключові технічні параметри, які мають бути проаналізовані перед інвестицією:
- Теплоізоляція та матеріали фасаду. Недостатнє утеплення підвищує витрати на утримання.
- Раціональність планувань. Неефективне використання площі створює додаткові витрати на ремонт і подальше обслуговування.
- Якість скління. Панорамні вікна без енергоощадних склопакетів призводять до суттєвих тепловтрат.
Технічні характеристики безпосередньо впливають як на експлуатаційні витрати, так і на вартість перепродажу об’єкта. Дані можна знайти у технічному паспорті, сертифікатах енергоефективності, а також у відкритих реєстрах оцінки нерухомості.
5. Ігнорування конструктивних рішень
Тип конструктиву — те, з чого і як побудована будівля: монолітний каркас, цегла, панель чи комбінований варіант. Це фундаментальний фактор надійності. Монолітно-каркасні будівлі забезпечують вищий рівень стійкості та довговічності, ніж панельні та цегляні. В умовах воєнних ризиків та ймовірних руйнувань цей параметр набуває ще більшої ваги.
Інвесторам варто вивчати технічну документацію та вимагати чіткої інформації про матеріали й технології.
Неочевидні ризики, які часто ігнорують інвестори:
- Відсутність документів на будівництво та землю. Цільове призначення земельної ділянки та дозвільна документація мають бути підтверджені через реєстр e-construction.
- Подвійний продаж квадратури. Недостатня прозорість договорів створює ризик повторного продажу тих самих площ.
- Формат здачі квартир. Відсутність чітко прописаних умов (чорнова обробка, базова комплектація чи «коробка») створює фінансові розбіжності між очікуваннями та фактом.
- Потужність електропостачання. Має бути зафіксована в договорі. Відмова девелопера внести уточнення — ознака потенційних проблем у майбутньому.
Джерело: minfin.com.ua