Іспанський ринок нерухомості стабільно залишається у фокусі інвесторів. При цьому, мало хто говорить про те, що купівля квартири для життя і для оренди — це два різні підходи, які формують різну логіку вибору.
Як підійти до покупки об’єкта, який працює на вас і ваш капітал «Мінфіну» розповів засновник та CEO агентства закордонної нерухомості Deniz Estate Юрій Грушецький.
Курортна та туристична нерухомість: чому важливо не плутати
Перш, ніж обирати об’єкт для інвестиції, варто зрозуміти, як влаштований попит на оренду в Іспанії. Тут існує два різні типи орендної нерухомості, які часто плутають: курортна й туристична. Вони відрізняються не лише розташуванням, а й тривалістю оренди, очікуваннями гостей, рентабельністю та навіть підходом до управління.
Курортна нерухомість представляє собою, як правило, житло біля моря або в зоні з привабливим кліматом і розвиненою інфраструктурою. Його орендують на тиждень, два або навіть на декілька зимових місяців. Тут важливо орієнтуватися на потреби цільової аудиторії. Наприклад, британцям чи скандинавам не критично мати море під вікнами. Вони цінують спокій, чисте повітря, сонце і зручну інфраструктуру в межах житлового комплексу: басейн, спортзал, сад, дитячі майданчики. Саме тому багато з них обирають урбанізації на відстані 2−5 км від узбережжя.
Свої особливості має й туристична нерухомість. Це квартири у великих містах: Барселоні, Валенсії, Аліканте, Малазі. Тут ключовим є близькість до центрів тяжіння: кафе, ресторанів, музеїв, пам’яток. Орієнтовна тривалість оренди складає 2−3 ночі. Це житло підходить лише тим, хто готовий забезпечити регулярну ротацію гостей, високий рівень сервісу і постійний менеджмент.
Ці два типи об’єктів обслуговують зовсім різну аудиторію. Саме тому перед покупкою доцільно радитися з тими, хто безпосередньо керує орендними об’єктами в потрібному регіоні. Такий підхід дозволяє одразу зіставити локацію, тип житла і цільову аудиторію, а також скласти фінансову модель: скільки буде коштувати утримання, як виглядатиме заповнюваність, на який щомісячний дохід можна вийти у високий і низький сезон.
З досвіду багатьох інвесторів, найстабільніше працює південь Іспанії, зокрема регіон Коста-Бланка, який простягається на понад 150 км вздовж узбережжя. Тут менша конкуренція, ніж у Барселоні чи Валенсії, і при цьому високий попит. Місця багато, забудовники активні, є вибір об’єктів як для комфортного проживання, так і для ефективної оренди.
Первинна чи вторинна: що вигідніше для оренди
Ще один важливий фактор, який варто врахувати під час вибору об’єкта під здачу, — це тип нерухомості: новобудова чи вторинка. І хоча багато інвесторів орієнтуються лише на ціну, на практиці саме це рішення суттєво впливає на дохідність, обсяг супутніх витрат і навіть на можливість офіційно працювати з орендою.
Почнемо з вторинного ринку. Такі квартири часто потребують оновлення: не лише косметичного ремонту, а й відповідності новим стандартам. В Іспанії діє правило: щоб здавати в оренду, об’єкт повинен мати екологічний сертифікат певного рівня.
Для новобудов це зазвичай клас, А або А+, що гарантує енергоефективність і сучасні технічні рішення. Для вторинної нерухомості теж передбачено сертифікацію, принаймні рівня B або А, а це означає додаткові витрати. Наприклад, може знадобитися встановлення нових вікон, дверей, модернізація системи кондиціонування або заміна побутової техніки. Враховуючи вартість робіт, оновлення об’єкта часто знижує його загальну прибутковість.
Крім цього, в багатьох іспанських містах діють обмеження на видачу туристичних ліцензій для короткострокової оренди. З 1 січня 2025 року Барселона, Валенсія та Аліканте запровадили дворічний мораторій, що фактично блокує можливість офіційно здавати квартири на добу. В інших регіонах ліцензії все ще можна отримати, але процедура займає від 2 тижнів до 3 місяців, а вартість — від 100 до 200 євро. І тут новобудови мають суттєву перевагу.
Первинна нерухомість не потребує ремонту і зазвичай зводиться з урахуванням сучасних вимог до енергоефективності, звукоізоляції, вентиляції, ергономіки. Об’єкти здаються з повним комплектом документів, сертифікатів і технічних гарантій від забудовника. У середньому такі квартири здаються дорожче, ніж аналогічні на вторинному ринку, а їхній ROI (рентабельність інвестицій) вищий саме за рахунок меншої зношеності та вищої готовності до експлуатації.
Є ще один аргумент — гнучкість оплати. Купуючи квартиру на етапі будівництва, інвестор отримує можливість розтермінування. Це дозволяє розподілити навантаження на бюджет і вкласти гроші на ранньому етапі, коли ціна нижча. У підсумку, завдяки зростанню вартості після здачі в експлуатацію, дохідність зростає не лише від оренди, а й за рахунок капіталізації об’єкта.
Короткострокова чи довгострокова оренда
Обидва формати мають свої переваги, але різниця між ними відчутна і в навантаженні на власника, і в потенційній дохідності.
Короткострокова оренда приносить більше. Середній показник по ринку складає 6−9% річних до оподаткування, залежно від локації, сезону та якості управління. Пік сезону припадає на липень і серпень. Загалом високий сезон триває з середини травня до 15 вересня, а також включає новорічні свята. У цей період зростає попит і, відповідно, добові ставки. Якщо об’єкт правильно підготовлений і керований, саме в ці місяці можна заробити основну частину річного доходу.
Водночас неправильно вважати короткострокову оренду пасивною інвестицією. Навіть одна квартира на Airbnb або Booking потребує щоденної уваги. Це окремий мікробізнес: бронювання, комунікація з гостями, заселення і виселення, прибирання, технічне обслуговування, реагування на форс-мажори. Усе це або робить сам власник, або передає професійній керуючій компанії. На ринку стандартною є комісія у 20% від доходу за повне управління короткостроковою орендою. Сюди входить усе: від реклами до поточного дрібного ремонту.
Довгострокова оренда простіша в адмініструванні. Якщо власник має час і бажання, він може здавати таку нерухомість самостійно. Якщо ні, тоді ринкова комісія керуючої компанії за повне управління становить 10% від щомісячної орендної плати.
Але прибутковість буде нижчою. Середній показник по довгостроковій оренді складає 5−7% річних до оподаткування. У деяких випадках ця модель виправдана. Наприклад, якщо квартира знаходиться в локації, де відсутній туристичний потік. Або якщо вона купувалася більше «для себе», з вищими вкладеннями у ремонт і меблі. Також довгострокова модель підходить для інвесторів, які шукають стабільність без додаткового клопоту.
Ще одна типова ситуація — власник придбав житло у великому місті, де неможливо отримати туристичну ліцензію. У такому разі довгострокова оренда стає єдиною легальною опцією.
Ліцензії, заборони, дозволи: що потрібно знати до купівлі
Я вже згадував про туристичні ліцензії у контексті вибору між первинною і вторинною нерухомістю, але ця тема заслуговує на окрему увагу. Саме від неї залежить не лише модель оренди, яку ви зможете реалізувати, а й сама доцільність інвестиції в об’єкт.
З 1 січня 2025 року у Барселоні, Валенсії та Аліканте діє мораторій на два роки на видачу нових ліцензій для короткострокової оренди. Це не тимчасова затримка в оформленні, а повна заборона. І вона змінює правила гри. Якщо ви купуєте квартиру в цих містах без чинної ліцензії, розраховувати на добову оренду не доведеться.
В інших регіонах ліцензії ще видають, але загальна тенденція очевидна. Регулювання стає жорсткішим, муніципалітети переглядають правила, вводять зонування, обмеження за кількістю дозволів, додаткові критерії. І навіть у межах одного міста правила можуть різнитися в залежності від району.
Крім того, зростають вимоги до характеристик об’єктів. Системи кондиціонування, шумоізоляція, енергоефективність, — усе це дедалі частіше стає умовою для отримання або збереження ліцензії. Власники повинні бути готові інвестувати у відповідність цим стандартам, а інвестори враховувати це ще до моменту покупки.
Нерухомість не завжди актив: чому стратегія важливіша за сам об’єкт
Багато хто сприймає нерухомість як надійний актив, що завжди зростає в ціні і стабільно генерує дохід. Але насправді це не зовсім так. Без правильної стратегії навіть квартира з морем за вікном може виявитися баластом, а не джерелом прибутку.
Нерухомість не працює сама по собі. Вона починає працювати тільки тоді, коли ви чітко розумієте, для кого, коли, на яких умовах і в якому форматі будете її здавати.
Кожне рішення: район, тип будівлі, юридичний статус, модель оренди, — формує результат. І саме тому найуспішніші інвестиції починаються не з вибору об’єкта, а з відповіді на просте запитання: як саме цей об’єкт буде приносити вам дохід. Якщо на це є відповідь, решта — вже справа техніки.
Джерело: minfin.com.ua