Що таке інструмент REIT і як він розвивається в Україні – на прикладі фонду Inzhur
Mind відновлює серію матеріалів, присвячених розбору конкретних фінансових інструментів, доступних українцям. Принагідно нагадуємо, що найважливішою інвестицією в наше майбутнє є донати для ЗСУ або вкладення у військові облігації.
З-поміж усіх варіантів збереження та примноження коштів нерухомість традиційно посідає одне з ключових місць. В Україні через відсутність де-факто розвинутого фондового ринку саме ринок нерухомості був найпопулярнішим інвестиційним інструментом за останні сім років.
Один із його недоліків – це великий поріг входу, навіть придбання 1-кімнатної квартири під здачу в оренду вимагатиме щонайменше $30 000, а також постійна увага до орендарів. Інвестиції в нежитлову нерухомість (офісні, комерційні, логістичні приміщення тощо) мають ще більший поріг входу, тому цей ринок доступний лише обмеженому колу інвесторів.
Абсолютно по-іншому цей ринок працює на Заході. Завдання зниження порогу для входу вже була вирішена через інструмент REIT (Real Estate Investment Trust) – інвестиційні фонди нерухомості. Працюють вони як і всі фонди: акумулюють кошти інвесторів і на сукупні активи здійснюють інвестиційну діяльність. Поєднуючи кошти значної кількості інвесторів, фонд має змогу купувати об’єкти нерухомості, а не їхні частки (чи акції компаній, що ними володіють).
Отриманий від нерухомості дохід розподіляється між інвесторами фонду пропорційно їхній частці. По суті, дрібні інвестори отримують можливість заробляти на прибутковій нерухомості, не купуючи об’єкти напряму.
В Україні ця ніша переважно закрита для обмеженого кола осіб. Наприклад, найбільший фонд нерухомості Dragon Capital, під управлінням якого знаходяться 300 000 кв. м. складських площ і понад 300 000 кв. м. офісних та торгових площ. Інший проєкт – Focus Estate Fund – інвестує в комерційну нерухомість України та Східної Європи, маючи мінімальний поріг входу для інвестора на рівні 500 000 євро. Вони не публікують фінансову звітність і є закритими клубами групи інвесторів.
На початку року, буквально напередодні повномасштабного вторгнення росії, в Україні запустився перший подібний фонд, схожий на REIT, що оголосив відкритість для дрібних інвесторів, розкрив параметри інвестицій та продукту.
Фонд управляється компанією Inzhur. Мінімальна сума вкладень на рівні $5364. Заробляє на здачі в оренду комерційних приміщень торговельній мережі «Сільпо». Фонд активно рекламується в соціальних мережах й обіцяє «планову» високу дохідність.
В українському законодавстві немає терміну REIT, хоча існує багато фондів нерухомості. За формою це Пайовий інвестиційний фонд, у якого в інвестиційній декларації зазначено, що інвестиції спрямовуються виключно в нерухомість. Це одна з основних характеристик REIT, друга – регулярна виплата дивідендів.