Більш обережне зростання кредитування у 2026 році ставить підприємства з нерухомості у скрутне становище, стикаючись як з вищими процентними ставками, так і з більшими труднощами в доступі до капіталу.
З огляду на обмежений доступ до кредитування, питання полягає в тому, як компанії з нерухомості керуватимуть своїм фінансуванням?
Кредит залишається основним каналом для нерухомості.
Згідно з опублікованими даними, до кінця 2025 року загальний обсяг непогашених кредитів у всій системі досяг приблизно 18,6 мільйона мільярдів донгів, що на 19,1% більше, ніж у попередньому році. Кредити лише сектору нерухомості досягли приблизно 4,5 мільйона мільярдів донгів, що становить чисте збільшення приблизно на 1,15 мільйона мільярдів донгів, що еквівалентно зростанню на 34,4% та становить 24,2% від загального обсягу непогашених кредитів у всій економіці.
Якщо відокремити кредитування діяльності у сфері нерухомості, масштаб сягає майже 2 трильйони донгів, що на 36,1% більше, ніж за аналогічний період.
Ці цифри показують, що нерухомість продовжує бути одним із найбільших секторів, що поглинають капітал, а зростання галузі залишається значною мірою залежним від потоків банківського кредитування.
Однак, напередодні 2026 року операційний напрямок зміститься в бік більш обережного підходу. Зростання кредитування в усьому секторі планується на рівні близько 15%, тоді як зростання кредитування нерухомості не повинно перевищувати цей загальний рівень.
Враховуючи поточний розмір кредитного портфеля, максимальний загальний додатковий кредит для системи оцінюється приблизно в 2,8 мільйона мільярдів донгів. Частина, виділена на нерухомість, становить близько 700 000 мільярдів донгів, що значно менше, ніж майже 1,2 мільйона мільярдів донгів, що зросло минулого року.
Звуження кредитних лімітів на тлі постійно високого попиту на капітал призводить до тенденції до зростання процентних ставок за кредитами на нерухомість. З точки зору регуляторного регулювання, це коригування відображає мету контролю ризиків та пріоритетності капіталу для виробничого та бізнес-секторів.
Але для компаній з нерухомості це означає, що їхнє основне джерело капіталу вже не таке велике, як раніше, що змушує їх шукати альтернативні канали.
А як щодо залучення коштів через облігації та цінні папери?
В контексті контрольованого кредитування очікується, що ринок корпоративних облігацій розділить тягар середньострокового та довгострокового капіталу.
Очікується, що у 2025 році загальна вартість випуску облігацій досягне майже 590 000 мільярдів донгів, що приблизно на 33% більше, ніж у попередньому році. Тільки на облігації нерухомості припадатиме понад 135 500 мільярдів донгів, що на 52,9% більше. Незважаючи на таке значне зростання, масштаби залишаються відносно скромними порівняно з банківським кредитуванням.
Сума облігацій нерухомості, випущених протягом року, еквівалентна лише близько 4,5% від загального обсягу додаткового кредитування всієї системи та становила близько 11,8% додаткового кредитування, виділеного на нерухомість.
Порівняно з додатковим кредитуванням, наданим виключно на діяльність у сфері нерухомості, це співвідношення становить лише близько 26%. Це свідчить про те, що нові облігації відіграють додаткову роль і поки що не можуть замінити банки.
Крім того, після коливань на ринку облігацій у 2022 році, правила випуску стали дедалі суворішими, від умов випуску до професійних стандартів для інвесторів.
Вищі капітальні витрати та триваліший процес емісії означають, що цей канал ще не повністю функціонує.
Фондовий ринок – це ще один варіант. До 2025 року прогнозується зростання фондового ринку більш ніж на 40%, що створить сприятливі умови для залучення капіталу багатьма підприємствами. Очікується, що загальна вартість додаткових випусків та лістингів досягне приблизно 56 900 мільярдів донгів.
Кілька компаній з нерухомості успішно випустили акції, зокрема Novaland (3 320 млрд. донгів), DIG (1 800 млрд. донгів), Nam Long (2 500 млрд. донгів), Dat Xanh (3 500 млрд. донгів), Taseco Land (1 493 млрд. донгів) тощо.
Однак загальний масштаб залучення коштів у сфері нерухомості залишається відносно невеликим порівняно із загальними потребами галузі в капіталі. Примітно, що на ліквідність фондового ринку також сильно впливають кредитні потоки та рівень процентних ставок.
Коли кредитування стає недостатнім, а потік грошей на ринок зменшується, випуск більшої кількості акцій стає складнішим. Низькі ціни на акції змушують їх випускати зі значною знижкою, що безпосередньо впливає на інтереси існуючих акціонерів. Тому це не завжди оптимальний вибір.
Ще одним джерелом довгострокового капіталу є професійні інвестиційні фонди. Наразі існує 43 компанії з управління фондами, які управляють загальними активами понад 806 000 мільярдів донгів, включаючи 126 фондів (91 публічний фонд) та трастові портфелі (переважно страхові кошти).
Однак, чинне законодавство є досить обмежувальним, оскільки державні фонди не мають права інвестувати безпосередньо в нерухомість, за винятком спеціалізованих фондів нерухомості. Насправді на ринку діє майже лише один активний фонд нерухомості, і він ще не є по-справжньому ефективним.
Причини криються не лише в механізмі, а й в ефективності інвестування. Моделі фондів нерухомості зазвичай орієнтовані на активи зі стабільним орендним доходом, тоді як у В’єтнамі високі ціни призводять до низької орендної дохідності, що робить їх непривабливими для інвесторів. Крім того, високі витрати на управління та недостатні податкові стимули ускладнюють розвиток цього виду інвестицій.
Токенізація нерухомості – напрямок, який потребує подальших досліджень.
Тенденція токенізації активів нерухомості на блокчейн-платформах дозволяє «розділити» вартість активу на цифрові одиниці, що дає змогу брати участь кільком інвесторам.
По суті, ця модель схожа на сертифікати пайових фондів, але обіцяє підвищену ліквідність, прозорість та зниження посередницьких витрат.
Однак, для впровадження у В’єтнамі потрібна чітка правова база: встановлення прав власності, механізмів зберігання, торгівлі та створення посередницьких організацій для управління заставними активами… подібно до того, як працює нинішній фондовий ринок.
Це може бути потенційним рішенням для сталого розвитку, але його точно не можна реалізувати «за одну ніч».
Водночас, самі підприємства повинні коригувати свої стратегії, розробляти продукти, що відповідають купівельній спроможності, та забезпечувати реальний грошовий потік.
Джерело: vietnam.vn