На столичному ринку нерухомості намітились нові тенденції. Йде пожвавлення попиту. За словами київського рієлтора Ірини Луханіної, навіть влітку, попри те, що ця пора року вважається традиційно «мертвим сезоном», продаж житла йшов досить активно.
А з вересня потенційні покупці ще більше активізувалися. Причому розкуповують не лише у столиці, а й у передмісті.
З іншого боку, попит на нерухомість став «обережним». Покупці щосили «перебирають» об’єктами, намагаючись «вгадати» найбезпечнішу локацію, і «вибивають» знижки у господарів.
Вибирати сьогодні є з чого, оскільки, окрім великої кількості виставлених на продаж квартир на вторинному ринку, утворився надлишок первинки.
«Обсяг пропозиції нового житла зараз випереджає реальний попит», — каже керівник відділу маркетингу Alliance Novobud Ірина Михальова.
Що, зрештою, не заважає власникам нерухомості підвищувати цінники. Номінальні прайси зросли з початку року на 15−20%. Щоправда, як кажуть рієлтори, господарі готові добре поступатися.
«Мінфін» розбирався, що зараз відбувається на київському ринку нерухомості, та чи подорожчають квадратні метри цієї осені.
Купують, але «обережно»
«Мінфін» вже писав, що на тлі посилення ворожих атак із травня цього року кількість охочих вкластися в столичне житло пішла на спад. Але потім, як каже Ірина Луханіна, ринок несподівано пожвавішав. Цього літа рієлтори не зафіксували навіть традиційного спаду активності в період відпусток. За словами Луханіної, у липні-серпні покупців було багато. «Багато хто відкладав придбання житла ще з весни, тому сформувався відкладений попит. Особливо це помітно за кількістю угод у Дарницькому та Дніпровському районах, де зосереджено дешевше житло», — пояснила Луханіна «Мінфіну».
Пожвавлення на ринку фіксують і забудовники. За словами Ірини Міхальової, з осені, після закінчення періоду відпусток, йде нова хвиля зростання попиту.
Зрозуміло, що активізацію на ринку «забезпечили» насамперед внутрішні переселенці, які з’їжджаються до столиці зі східних регіонів. Крім того, експерти говорять про збільшення кількості інвесторів — зростання попиту на оренду дозволяє власникам квартир підвищувати ставки. При цьому порожнього житла у столиці дедалі менше. Як розповів ексголова Асоціації фахівців із нерухомості України (АСНУ) Юрій Піта, житло за адекватними цінами здається буквально за декілька днів.
Схожі тенденції спостерігаються також у передмісті. Як каже Луханіна, особливо активно там розкуповують недорогі смарт-квартири у новобудовах, які зараз пропонуються за $20−35 тис.
При цьому і рієлтори, і забудовники зазначають, що переваги покупців змінюються.
«Ключові чинники вибору — безпека та комфорт. Покупці шукають новобудови з укриттями, звертають увагу на технології будівництва та внутрішню інфраструктуру, транспортну розв’язку, наявність поряд соціальних об’єктів тощо», — зазначила Міхальова.
«Покупці стають дедалі вимогливішими, вибираючи житло не за кількістю кімнат, а за його здатністю забезпечувати стиль життя — дистанційну роботу, життя на дві країни, для великої родини, батьків, на підселення тощо», — додав керуючий партнер групи компаній DIM Олександр Насіковський.
При цьому нерухомість має бути ще й недорогою. Основним попитом зараз користуються квартири економкласу. Сегмент житла бізнес-класу, за словами Міхальової, відрізняється вищими цінниками, тому продажі тут невисокі, а вимоги до житла просто зашкалюють. Водночас такою нерухомістю почали цікавитися іноземні інвестори.
За словами Насіковського, спостерігається висока конкуренція між первинкою та вторинкою. При цьому він зауважив переорієнтацію покупців на первинку. «Новобудови будуються за сучасними технологіями, вони комфортніші, порівнюючи зі „старим“ житлом», у них впроваджується енергетична автономність (зокрема, резервне живлення). Крім того, для покупки на вторинному ринку потрібно мати 100% суми, а на первинці забудовники пропонують власні програми розстрочки”, — пояснив Насіковський. Зазначимо, що покупців «штовхають» на первинку й умови державної пільгової іпотеки «єОселя» — багато квартир у старих будинках фактично стали «непрохідними».
Проте вторинку, як і раніше, активно купують ті, хто має «живі» гроші на руках, а також громадян, які хочуть відразу ж отримати право власності на житло, і не морочитися з ремонтами, чого практично не уникнути в новобудовах.
Мало дешевих квартир на вторинному ринку і дефіцит, що насувається на первинці
На перший погляд, вибирати на столичному ринку нерухомості є із чого. На платформі flayfy понад 34,7 тисячі оголошень про продаж квартир тільки на вторинному ринку у Києві.
На первинці, за даними ЛУН, у продажу є квартири у 1 223 київських проєктах, плюс у 856 об’єктах у передмісті.
Щоправда, при цьому на столичній вторинці житла вартістю до $70 тис. (а воно зараз найпопулярніше) — лише трохи більше 5 тисяч варіантів, — свідчить статистика flayfy.
Ірина Луханіна дає наступний розклад за цінами на житло на вторинному ринку в столиці:
Дарницький район:
1-кімнатні — $42−60 тис.
2-кімнатні — $55−90 тис.
3-кімнатні — $70−115 тис.
Дніпровський район:
1-кімнатні — $45−58 тис.
2-кімнатні — $60−85 тис.
3-кімнатні — $90−110 тис.
Шевченківський район:
1-кімнатні — $65−105 тис.
2-кімнатні — $90−160 тис.
3-кімнатні — $120−190 тис.
Печерський район:
1-кімнатні — $80−130 тис.
2-кімнатні — $120−190 тис.
3-кімнатні — $160−270 тис.
Оболонський район:
1-кімнатні — $50−90 тис.
2-кімнатні — $70−110 тис.
3-кімнатні — $95−130 тис.
Ці цінники приблизно на 2−4% вищі, ніж навесні 2025 року.
За словами Міхальової, на первинці пропозиція також формально перевищує реальний попит. Але на ринку не так багато якісного готового (або на останніх стадіях будівництва) житла комфорт-класу. «Водночас саме така нерухомість приваблює потенційних покупців. Люди не хочуть чекати, намагаються якнайшвидше заселитися, без ризиків затримок», — каже вона.
Зазначимо, що з готовим житлом на первичці намічаються нові проблеми.
«Одна з тенденцій цього літа — зниження темпів введення новобудов в експлуатацію. Ті проєкти, що стартували до повномасштабного вторгнення, вже практично добудовані та отримали сертифікати готовності. Об’єктів, закладених вже під час війни, не так багато, плюс вони поки що будуються, причому повільнішими темпами, ніж раніше. У результаті на ринку формується ситуація, коли готового житла — дедалі менше, його вартість поступово зростає, а нової якісної пропозиції, яка може задовольнити попит у середньостроковій перспективі, не вистачає. Це вже створює відчутний дисбаланс, і пояснює, чому покупці полюють саме на об’єкти на високій стадії готовності», — розповіла «Мінфіну» Михальова.
Насіковський зазначив, що зараз, попри пожвавлення попиту, за їхніми підрахунками, все одно продається набагато менше житла, ніж до повномасштабного вторгнення — лише 30−40% від довоєнних обсягів.
«Цей чинник суттєво вплинув на кількість нових комплексів. Наприклад, за даними ЛУН, у 2024 році в Україні було розпочато будівництво 145 нових об’єктів, проти майже 430 у 2021 році. Ми бачимо, що логістика стала непередбачуваною та повільною — час доставки будматеріалів зріс у середньому в 1,5−2 раза. Подорожчання бетонних сумішей, арматури, утеплення, інженерних рішень — це результат „зламаних“ логістичних ланцюжків, а не інфляції. Додамо сюди ще й катастрофічний брак спеціалістів у галузі будівництва (проєктувальників, інженерів, водіїв, малярів, різноробочих). Як результат — у більшості сегментів реальна собівартість нерухомості перевищує тисячу доларів за квадрат. Бум будівництва на первинку повернеться не раніше, ніж закінчиться війна», — зазначив Насіковський.
Щодо сегменту приміського житла, то експерти, із якими поспілкувався «Мінфін», констатують різке збільшення пропозиції цього року. Вже з 2023 року потенційні забудовники (серед яких багато дрібних) почали активно скуповувати землю довкола столиці. А до 2025 року на ній з’явилися нові котеджні містечка, окремі мікрорайони таунхаусів, будинки невисокої поверховості зі смарт-квартирами тощо. Причому є як дешеві варіанти ($20−30 тис. за смарт-квартиру та $50−70 тис. за таунхаус), так і елітні будинки — за $300−400 тис. та вище.
Ситуація за різними напрямками у передмісті відрізняється. Наприклад, на Одеській трасі, за словами Луханіної, багато житла з гарним співвідношенням ціни та якості, зокрема, таунхаусів, а також вільних земельних ділянок під забудову. Будинок до 120 квадратів коштує $90−120 тис., до 150 квадратів — $140−280 тис., понад 250 квадратних метрів — від $380 тис.
На Обухівській трасі люди шукають здебільшого невеликі дачні будинки або котеджі на 200−250 квадратів. Будинок до 120 квадратних метрів коштує $95−180 тис., 120−250 квадратів — $150−550 тис., понад 250 квадратів — від $400 тис.
На Житомирській трасі зосереджені переважно проєкти економ- та середнього класу. Будинок до 120 квадратів коштує $70−100 тис., 120−250 квадратів — $120−290 тис., понад 250 квадратів — від $280 тис.
На Вишгородському напрямі зросла пропозиція житла у котеджних містах, тут також багато варіантів із купівлі будинків і таунхаусів на виплат від забудовників. Будинок до 120 квадратних метрів можна знайти за $80−180 тис., 120−250 квадратів — за $130−400 тис., понад 250 квадратів — від $350 тис.
Що відбувається з цінами?
Зростання попиту підвищує апетити власників нерухомості. На вторинному ринку, за словами Луханіної, цінники, порівнюючи з початком року, зросли на 6−7%, із них тільки на останні два місяці припало 2−4%.
Але при цьому господарі готові торгуватись. Особливо щедрі знижки можна отримати у власників не дуже ліквідного житла — 3-кімнатних квартир, об’єктів, які довго «висять» у базах рієлторів непроданими, тощо. Торг може досягати 10−15%.
На первинці цінники також зростають. За словами Насіковського, торік житло у їхніх проєктах у бізнес- та преміум-класах подорожчало на 10−15%, у комфорт-класі — на 10%. За підсумками цього року, зростання цін складе до 20%.
Міхальова каже, що на осінь очікується зростання цін у передмісті приблизно ще на 5−10%.
При цьому, за словами Луханіної, девелопери дедалі частіше змушені стимулювати продаж знижками, поліпшенням умови розстрочок тощо. Особливо це стосується будинків на початковій стадії будівництва.
Тому з огляду на знижки «під конкретного покупця», істотного зростання цін на київську нерухомість не відбулося. На думку Луханіної, реальний стрибок цін можливий лише за умови покращення ситуації як щодо безпеки, так і в економіці країни.
«При збереженні нинішньої ситуації найближчі 3−6 місяців різке зростання цін є малоймовірним, особливо у валюті. У гривні (тобто на первинці) воно може виявитися помітнішим через інфляцію та подорожчання будівництва», — підсумувала Луханіна.
Джерело: minfin.com.ua