Оренда квартир у Києві знову подорожчала, але не всіх об’єктів. Вартість найпопулярнішого серед орендарів бюджетного житла зросла на 10%. Натомість цінники в преміумсегменті дещо просіли. Що відбувається на столичному ринку житла і як рухатимуться орендні ставки надалі, з’ясовував «Мінфін».
Весна традиційно принесла пожвавлення на столичний ринок оренди нерухомості. Починаючи з березня, вартість винайму житла поволі поповзла вгору. Щоправда, не у всіх сегментах. Висхідні тенденції торкнулися насамперед економкласу.
За словами експрезидента Асоціації фахівців із нерухомості України (АФНУ) Юрія Піти, в бюджетному сегменті — з цінами на оренду до 25 тис. грн на місяць — попит активний і квартири довго не затримуються в рекламі. Дорожче житло, з орендою від 30 тис. грн, відчуває брак орендаря, і здати його не так легко.
«Квартира за 12 тис. грн, на верхньому поверсі з непоганим ремонтом, на Райдужному масиві здається за один день. А от квартира за 30 тис. грн із дуже хорошим ремонтом здаватиметься довше. І не виключено, що власникам доведеться йти на поступки», — розповідає експерт.
В результаті такого нерівномірного розподілу попиту, в бюджетному сегменті орендні ставки зросли на 10%, а житло преміумкласу, навпаки, впало приблизно на стільки ж.
Чому дорожчає тільки дешевше житло
Зростання орендних ставок у бюджетному сегменті учасники ринку пояснюють декількома причинами. Головним чином, звісно, на це впливає попит. Його формують ті ж самі категорії орендарів, що і рік чи два тому: внутрішні переселенці, трудові мігранти, молодь, що вирішила відокремитися від батьків. Але з’явилася важлива відмінність — тепер вони стали значно обмеженіші у фінансах.
«Внутрішні переселенці продовжують їхати до Києва, але, зазвичай, це люди скромніших статків, які до останнього не наважувалися залишити рідні домівки через брак грошей, заможніші вже давно подбали про безпечне місце перебування», — каже столична рієлторка Людмили Швець.
Не сіють грошима й ті, хто їде у столицю у пошуках кращої роботи, чи молоді люди, які приймають рішення жити окремо. Їхній вибір теж на боці дешевшого житла, принаймні на старті їхнього нового шляху.
Ще одна причина — сезонна. Багато орендарів повідомляють, що їм збільшують вартість оренди на 1−2 тис. грн саме навесні, після закінчення опалювального сезону. Власники житла розуміють, хто їхній квартировинаймач, і які у нього доходи. Вони свідомо вибирають період для підвищення оренди, коли рахунки за комунальні послуги приходять менші, щоб подорожчання було менш відчутним для їх квартирантів.
Рієлтори вважають такий підхід нелогічним.
«У такому разі, восени з початком опалювального сезону ціни мали б „відмотувати“ назад, а цього не відбувається. Взагалі, договір оренди укладається на певний термін, зазвичай на рік. І ціни на житло переглядаються по закінченню цього терміну, а він може припадати і на літо, і на зиму», — переконаний Юрій Піта.
Проте така тенденція на ринку має місце.
Що шукають орендарі
Вимог до орендованих квартир потенційні винаймачі майже не змінили. Ключову роль у готовності винаймати житло відіграють:
- стан квартири: зрозуміло, чим квартира охайніша, тим охочіше її орендують;
- локація: наявність зручної транспортної розв’язки, рекреаційні зони;
- безпековий чинник: наявність укриття поблизу, відсутність важливих інфраструктурних об’єктів.
На другий план, за словами Юрія Піти, відійшли побажання орендарів щодо поверховості та нового чи старого житлового фонду, що було критично важливо в часи блекаутів.
«Зараз це не питання пріоритету. Адже у новобудовах здебільшого вже вирішена проблема з постачанням електроенергії, встановлене автономне енергоживлення. Старий житловий фонд — із газопостачанням. Все ж першочергове для орендаря — це стан квартири, наявність меблів, побутових приладів», — підсумував експрезидент АФНУ.
Пропозиції більше на стає
Наразі спостерігається збалансування попиту та пропозиції на ринку оренди. Якихось масових викидів житла для оренди не відбувається.
Київська рієлторка Людмила Швець нагадала, що у 2023 році на ринку з’являлося багато пропозицій житла від власників, які виїхали за кордон. Але зараз ситуація стабілізувалася: всі, хто хотів здати, вже здали.
«Є поодинокі випадки, адже люди продовжують виїжджати, але масово вони на ринок не впливають», — каже Людмила Швець.
Немає також величезного буму з боку інвесторів, які купують житло з подальшою здачею в оренду. Хоча запити є, за словами Юрія Піти, стосуються вони здебільшого недорогих квартир — до $60 тис.
«Купують, зазвичай, одно- і двокімнатні квартири в недорогому сегменті. Але це, радше, щоб зберегти гроші, а не заробити. Або на перспективу: буде дітям, або ж, може, подорожчає нерухомість», — пояснює експерт.
За його словами, зараз дохідність від оренди в доларі становить максимум 8−10%, у гривні — 15−16%. Наприклад, у Варшаві середня дохідність у злотих складає 5−7%, після сплати податків та з огляду на амортизацію — близько 4%. Більшість власників київських квадратів не сплачують податків від здавання їх в оренду. Але, якщо підрахувати ту ж таку амортизацію та ризики, то дохідність вже не здається такою привабливою.
Найдорожчі та найдешевші райони
Медіанна вартість оренди в столиці, за даними аналітиків ЛУН, становить 17,5 тис. грн — для однокімнатних квартир; 27,7 тис. грн — для двокімнатних, 45,9 тис. грн — для трикімнатних.
Традиційно, найдорожчими районами Києва для оренди є Печерський, Шевченківський та Голосіївський райони. За словами Юрія Піти, однокімнатні тут коштують 25 тис. грн на місяць, двокімнатні — від 30 тис. грн, трикімнатні — від 35 тис. грн. Але, як зауважує експерт, є й такі, за оренду яких щомісяця доведеться викладати по 210 тис. грн ($5 тис.).
Найдешевше квартиру, як і раніше, можна винайняти у Деснянському, Дарницькому та Святошинському районах. Так, оренда однокімнатки тут обійдеться від 9−10 тис. грн, двокімнатної — від 14 тис. грн, за трикімнатну просять від 18−20 тис. грн.
Що буде з цінами
Головне питання, яке зараз цікавить багатьох орендарів, — що буде з цінами на столичні квартири далі.
«Весна була відносно рівномірною за попитом. Наступний очікуваний сплеск — осінь. Тренд до зростання ділової активності у вересні має зберігатися. Наскільки саме зростатиме ця активність, залежатиме від низки зовнішніх геополітичних та внутрішньоринкових чинників», — каже Людмила Швець.
Повністю погоджується з колегою Юрій Піта. За його прогнозами, якщо ситуація збережеться приблизно такою ж, якою вона є наразі, то у бюджетному сегменті восени буде коливання до 10% в плюс. В преміумкласі ситуація залишатиметься більш-менш стабільною.
Справді відчутне пожвавлення і стабільне зростання ринку, на думку експертів, можна буде відчути тільки з перемогою.
Джерело: minfin.com.ua