Українці давно розглядають купівлю нерухомості як ключовий інструмент для інвестування. І з початком повномасштабного вторгнення цей підхід не змінився. Щоправда, дедалі більше українців, прагнучи захистити свої кошти, вважають за краще інвестувати у закордонну нерухомість.
Однак цей вид інвестування передбачає досить високий поріг входу. І тут на допомогу приходять пайові інвестиції.
Ті, хто не мають у своєму розпорядженні достатніх коштів для інвестицій, обирають або пропозиції з невеликим першим внеском і вигідною “довгою” розстрочкою, або вдаються до пайових інвестицій. Тобто, купують частину об’єкту нерухомості – квартири чи вілли.
Таким чином, навіть не маючи суми, необхідної для придбання цілого об’єкта, інвестор може зайти до проєкту. А потім або продати свою частку, коли ціна об’єкта зросте, або здавати об’єкт в оренду разом з іншими інвесторами.
Мінуси цього підходу також зрозумілі. Коли ви купуєте об’єкт цілком, ви можете самі ним розпоряджатися і самостійно визначати свою стратегію – наприклад, спочатку здавати його в оренду, а потім продати. Або частину часу здавати, а частину – жити у ньому самому.
У випадку з пайовими інвестиціями, ви повинні на старті прийняти стратегію інвестування, яка вам пропонується. А потім у разі потреби – продати свою частку іншим учасникам пулу чи зовнішньому інвестору.
Існує два шляхи пайового інвестування: інвестиційний пул та інвестиційний фонд. Що таке пул? Наприклад, забудовник, девелоперська компанія або агенція нерухомості хоче продати цілий поверх у будівлі, що будується. Ціна цього лота, наприклад, 1 мільйон доларів. Інвесторам пропонуються частки 1%.
Тобто, вклавши $10000, ви стаєте власником частки в цьому проєкті і отримуватимете дохід відповідно до тієї інвестиційної стратегії, яку запропонували організатори пулу спочатку. Це може бути спекулятивна стратегія (тобто перепродаж нерухомості на певному етапі), орендна стратегія або комбінована: отримувати прибуток від здачі в оренду протягом обумовленого терміну, а потім – прибуток від перепродажу.
Якщо ж ви працюєте з інвестиційним фондом, то вкладаєтеся не в конкретний об’єкт, а довіряєте свої кошти фонду, який буде розпоряджатися ними з метою отримання прибутку – для вас та для себе (фонд отримує певний відсоток від успішних операцій із вашими грошима).
На відміну від інвестиційного пулу, де йдеться про інвестиції в один конкретний проєкт, фонд – складніша конструкція. Він може купувати та продавати об’єкти, здавати їх в оренду, купувати землю тощо. У цьому випадку у пайового інвестора менше свободи, ніж у разі участі в інвестиційному пулі.
Ви не обираєте об’єкти, в які будуть інвестовані ваші кошти, а просто отримуєте регулярні звіти від фонду про те, що саме зроблено. Але з іншого боку, вам не потрібно ні про що дбати – фонд зробить все за вас.
І на відміну від інвестиційного пулу, цикл життя якого прив’язаний до циклу інвестицій у певний проєкт, інвестиційний фонд може працювати як завгодно довго – роками та десятиліттями. Звичайно, лише в тому випадку, якщо він успішно розпоряджається коштами пайових інвесторів.
Зазвичай поріг входу для пайових інвесторів обчислюється кількома тисячами чи десятками тисяч доларів. Але мені зустрічалися й приклади, коли інвестор міг зайти до проєкту навіть із сотнею доларів.
Тут вже мова йде про токенізацію – іншими словами, будівельний проєкт поділяється на велику кількість умовних одиниць, і ви можете придбати будь-яку їхню кількість: хоч один токен, хоч сотню. Зрозуміло, прибуток, отриманий у разі інвестування дрібних сум, буде відповідно невеликим.
Що таке токенізація? Говорячи простими словами, токен – це акція. Тільки на відміну від акцій, що випускаються або у вигляді сертифікатів, або у вигляді електронних версій, токен – це повністю цифровий актив.
Іншими словами, це запис в електронній системі, який не може бути змінений або підроблений. На сьогоднішній момент випуск токенів регулюється законодавством США, тому спочатку необхідно зареєструвати американську юрособу – вона випускає токени, які потім пропонують інвесторам.
Візьмемо, наприклад, об’єкт нерухомості вартістю $100 000. Припустимо, ми розділимо його на 100 000 токенів. Тоді вартість одного токена на старті дорівнює $1. Кількість токенів визначається спочатку і потім не може бути змінена для конкретного об’єкта. Купівля токенів зазвичай здійснюється у цифровій валюті: оцифрованими грошима США є USDT (1 USDT дорівнює $1).
Потім ви купуєте токени на спеціальній платформі. Як я вже казав, компанія, яка випускає токени, на старті декларує, яку інвестиційну стратегію вона пропонує – перепродаж об’єкта нерухомості з часом або отримання доходу від здачі в оренду.
Зазвичай компанії пропонують гарантований орендний дохід (наприклад, ми плануємо пропонувати орендний дохід 8% річних на об’єкти нерухомості в Туреччині і прогнозуємо 13% зростання вартості нерухомості щорічно).
Прибуток від оренди за токенами щодня виплачується в особистому кабінеті інвестора, і інвестор у будь-який момент може вивести його до свого електронного гаманця. Також інвестор може будь-якої миті виставити свої токени на продаж на тій же платформі, на якій він їх придбав.
Я переконаний, що пайові інвестиції в нерухомість з кожним роком набуватимуть все більшої популярності в Україні. Адже завдяки цьому підходу тепер у нерухомість зможуть інвестувати сотні тисяч українців, для яких такі інвестиції раніше були недоступні через високий поріг входу.
І на відміну, наприклад, від криптовалют, що відрізняються високою волатильністю, світовий ринок нерухомості набагато стабільніший і демонструє постійне зростання. Як відомо, сфера нерухомості створює найбільшу кількість мільйонерів у світі.
За даними нью-йоркської консалтингової компанії McKinsey, за 2024 рік 67% світового багатства інвестовано саме у нерухомість. А завдяки доступності та різноманітності інструментів пайового інвестування українці тепер можуть самі вибирати, у нерухомість яких країн вони хочуть інвестувати.
Джерело: epravda.com.ua