На українському ринку нерухомості нові лідери та аутсайдери. Через зміщення попиту в порівняно безпечні регіони житло у західних областях продовжує дорожчати, а на сході та півдні країни — ціни падають.
Але є ще «золота середина» — регіони, до яких зараз переїжджають багато українців. Наприклад, у Житомирі цінники на житло вже практично можна порівняти зі столичними. Зростає вартість житла у Полтавській та Кіровоградській областях.
Що відбувається з цінами на нерухомість у різних регіонах країни, і де купити квартиру, на якій можна добре заробити, розбирався «Мінфін».
Як змінилися ціни на первинному ринку
За даними квітневого дослідження DOM.RIA, активність ринку нерухомості продовжує зміщуватися на захід країни — і на первинному, і на вторинному ринку.
Наприклад, загалом у країні минулого місяця працювало 76% відділів продажу новобудов на первинному ринку, тоді як у Закарпатській області — 97%, Львівській — 94%, а у Харківській — лише 32%.
Активізується первинка також в областях, які раніше не відрізнялися великими обсягами житла, що будується, і ринку нерухомості загалом. Скажімо, у Полтавській області у квітні працювало 92% відділів продажу забудовників, у Черкаській — 87%, Житомирській — 82%. Для порівняння: у Києві цей показник становив 75%.
Те ж саме відбувається з цінами. У квітні цінник на новобудови впав на 4% на Сумщині (до 25 438 гривень за квадрат), на 2% — на Харківщині (до 29 968 гривень). Натомість у Полтавській області — плюс 7% до цінника всього за місяць, де квадрат тепер коштує в середньому 31 350 гривень.
У Кіровоградській області зростання цін на первинці склало 3% (35 595 гривень). Такий самий показник у Івано-Франківській (32 491 гривень), Закарпатській (до 44 610 гривень) областях. На Житомирщині ціни на житло в новобудовах зросли на 2% (до 28 876 гривень за квадрат). Для порівняння: у Київській області житло на первинці у квітні подорожчало на 1,3% (до 31 835 гривень за квадрат).
При цьому збільшується різниця у цінниках на житло між «безпечними» та «гучними» регіонами.
Скажімо, на Одещині квадратний метр у новобудовах коштує близько 35 тис. гривень, тоді як у Закарпатській — понад 44,6 тис., на Львівщині — 42,5 тис. Одесу, нерухомість у якій до війни традиційно була дорогою, вже наздоганяє Полтава. Там квартири у новобудовах продають майже за 31,5 тис. гривень за квадрат. А на Київщині цінник зупинився на рівні 31,8 тис. Тобто фактично за ті ж самі гроші можна купити квартиру у столичному регіоні чи у Полтавській області.
Київ поки що стоїть окремо. Первинка тут коштує понад 54 тис. гривень за квадрат, і за квітень подорожчала на 1%. Але якщо так піде далі, Закарпаття та Львів вже зовсім незабаром можуть наздогнати столицю за цінами.
У регіонах зі складною воєнною ситуацією первинка вже коштує набагато дешевше, ніж у тих областях, які до війни вважалися «середнячками». Скажімо, у Харківській області — близько 30 тис. за квадрат, у Сумській — 25,4 тис., а у Кіровоградській — майже 36 тис.
Причин такого цінового «розшарування» декілька. По-перше, зміна воєнної ситуації. Одеса, Харків, Суми все частіше підпадають під обстріл, тому попит на нерухомість там падає.
По-друге, обсяги пропозиції. У великих містах, таких як Харків чи Одеса, традиційно будували багато. І хоча після початку війни роботи сповільнилися, компанії все ж таки добудовують об’єкти. А от у тій же Полтаві чи Кіровограді, де ринки нерухомості вважалися невеликими, закладали набагато менше новобудов.
Тобто вийшло так, що попит змістився у бік «середнячків» — областей, де ситуація з безпекою нині краща.
«Багато переселенців поїхали саме у Полтавську, Черкаську, Кіровоградську, Вінницьку області, вважаючи, що, скажімо, у Києві дуже дорого», — каже рієлтор Ірина Луханіна. А вибір у потенційних покупців там не дуже великий, що дозволяє продавцям підвищувати цінники.
Вторинний ринок: Харків розпродається, Житомир не складе ціну
Схожі тенденції спостерігаються і на вторинному ринку.
У квітні різко зросла кількість виставлених на продаж квартир у Херсонській (125%), Харківській (18%), Сумській (41%), Одеській (26%) областях. Але покупці не вишиковуються в черги.
За словами директора філії харківської оцінної компанії «Аргумент» Євгена Добровольського, у Харкові ринок нерухомості працює, але активність вкрай слабка. Відбуваються, переважно, продажі, які були заплановані ще до наступу ворога.
«Немає панічного продажу за безцінь, як це було на початку війни, але й покупців дуже мало. Чекаємо, що буде далі, поки щось прогнозувати складно — все залежить від ситуації на фронті», — каже Добровольський.
За даними Flatfy, у Харкові зараз виставлено на продаж понад 23 тис. квартир.
Причому багато власників готові віддавати житло за дуже «приємними» цінами. Наприклад, двокімнатна квартира з ремонтом на ХТЗ виставлена за $14,5 тис., а двоярусну квартиру в ЖК можна купити за $19,5 тис. Одиничка в передмісті Харкова коштує $12 тис. А однокімнатну квартиру на Салтівці (район, який зазнає найпотужніших обстрілів) господар і зовсім готовий віддати за $4,5 тис. Квартира площею 26 квадратів, із новим ремонтом, меблями та побутовою технікою.
Загалом кількість пропозицій одиничок та двійок до $20 тис. величезна.
В Одесі ціни на житло не такі низькі. Але кількість варіантів зі знижками також зростає.
Скажімо, трикімнатна квартира площею 56 квадратів на Черемушках продається за $26 тис. Підсумковий цінник може бути нижчим, оскільки власник готовий до торгу. Однокімнатна в Хаджибейському районі коштує $16,5 тис., хоча ще нещодавно однокімнатні квартири дешевше $20 тис. були великою рідкістю.
Директор філій АН «СЛОН» (Одеса) Володимир Ровенчук зазначає, що виставлених на продаж квартир дуже багато і з кожним днем стає дедалі більше. Багато власників готові поступатися до 20−30% від ціни, аби лише продати.
За даними DOM.RIA, за квітень квартири на вторинному ринку в Одесі впали в ціні на 0,4%, на Харківщині — на 2%. Зниження цінника на 2% зафіксовано також у Запорізькій області, де середньостатистична одиничка коштує близько $22 тис. У Сумській та Дніпропетровській областях ціна на вторинному ринку впала на 3%.
У західних регіонах ціни рухаються у протилежному напрямку. Середньостатистична одиничка в Закарпатській області лише за місяць подорожчала на 12% і коштує вже дорожче за $60 тис., тобто у понад тричі дорожче, ніж у Харкові.
На Івано-Франківщині однокімнатки подорожчали на 3% — майже до $52 тис. Але за рік у цій області цінник на однокімнатні квартири на вторинному ринку побив усі рекорди — зріс на 42%.
Майже таке ж річне зростання — на 42% — на Черкащині. Однокімнатна квартира там коштує в середньому $42 тис., причому цінники й надалі зростають (за останній місяць — плюс 2%).
Фактично за тими ж цінами ($40−41 тис.) продаються однокімнатні квартири у Полтаві та Житомирі. На Вінниччині набагато дорожче — $52 тис., причому ціна щомісяця додає по 1−2%.
У Житомирі, за словами голови регіонального відділення Асоціації фахівців із нерухомості Наталії Мелай, ціни на нерухомість за останні два роки зросли на третину. А якщо брати, наприклад, квартиру в новобудові, яку ще до війни можна було купити на етапі фундаменту за $17 тис., то минулого року її цінник (вже після здачі будинку) зріс до $32 тис., зараз же, після того, як зроблено ремонт, її продають за $57 тис.
За такі гроші вже можна купити квартиру у передмісті Києва чи спальних районах столиці, а у Харкові чи Сумах за такий бюджет реально придбати декілька об’єктів.
Де купити квартиру, щоб заробити
На думку рієлторів, цінове розшарування на ринку нерухомості лише посилюватиметься. У регіонах, які вважаються порівняно безпечними і куди виїхали багато переселенців, житло продовжуватиме дорожчати. За даними українського представництва МОМ (міжнародна організація, що досліджує міграційні процеси), у 2023 році, наприклад, у Полтавській області налічувалося понад 200 тис. ВПО, у Вінницькій — 110 тис., у Львівській — 160 тис., у Закарпатській — 85 тис. .
І багато хто хоче купити житло, що цілком реально зробити за програмою «єВідновлення» за житлові сертифікати чи під пільгові кредити від «єОселя».
Крім того, до багатьох порівняно безпечних регіонів «переїжджають» інвестори, які хочуть заробити на здачі квартир в оренду чи перепродажі. У західних областях інвестиційний бум розпочався ще рік тому. Зараз же інвестори пішли центральними регіонами. Наприклад, у Житомирі однокімнатну квартиру реально здати в оренду за 10−12 тис. грн — це дорожче, ніж у Києві (8−10 тис.), при цьому саме житло поки що коштує дешевше, ніж у столиці, отже, менший термін окупності.
У Полтаві також зростають цінники на оренду. Скажімо, однокімнатна квартира в центрі виставлена за 12 тис. гривень, а одиничка з дизайнерським ремонтом у новобудові пропонується за 23,5 тис. При цьому мінімальні цінники стартують від 6 тис., але з огляду на те, що житла під оренду не вистачає, вони теж підвищуватимуться, — прогнозують рієлтори.
За словами керівника філії місцевого агентства нерухомості Марини Сумар, люди готові інвестувати у купівлю квартир у Полтаві, роблять там ремонти, здають в оренду. Це може спровокувати зростання цін на житло в обласному центрі на 5−10%.
Джерело: minfin.com.ua