Чотири роки тому ми проводили дослідження про комфорт життя у великих містах. Їздили морозним Києвом уночі із тепловізором і фіксували, як різні будинки втрачають тепло. У Києві щонайменше 72% будинків не утеплені. Це панельні дома, сталінки, хрущовки. Краща ситуація у новобудовах: за сучасними ДБН вони мають бути утеплені.
Чому утеплення будинків важливо для України
В Україні досі надзвичайно дешеві енергоресурси у порівнянні з розвинутим світом. Тож мало хто замислюється про те, як формується комуналка. Люди не розуміють, що утеплити свою квартиру — це інвестиція, яка відбивається за 3-5 років. Особисто у мене є крихітне сподівання, що українці, які перезимують в Європі, зрозуміють, що різниця між +16 у квартирі та +20 — це сотні євро.
У Польщі була держпрограма: спеціальний інспектор оцінював, скільки будинок може зекономити, якщо його утеплити. Потім умовне ОСББ брало кредит на утеплення. Після 3-5 років оплачували комуналку за старими високими розцінкам, а потім плата ставала суттєво меншою. Це була одна з передумов вступу до ЄС — за екологічними та енергетичними нормами.
Ми мерзнемо не тому, що у нас вимикають електроенергію. А тому, що коли вимикають електроенергію, зникає тепло, і за декілька годин квартира холоне. Нам потрібна програма на кшталт польської, такий батіг і пряник допоможе реконструювати старе житло, щоб воно стало більш енергоефективним.
Навчити людей правильно обирати житло — величезна проблема. У нас пострадянське минуле, а в СРСР люди квартири не купували, їх давали.
Тому, на превеликий жаль, у нас покупці нерухомості зазвичай рахують кількість кроків до метро, ніж гроші, що можна заощадити на комуналці в утепленому будинку.
Як війна змінює будівництво в Україні
Про «ізраїляцію» України говорили від весни, але річ у розмірах країни. Ізраїль дуже невеликий, час підльоту ракет — хвилини. До Києва більшість ракет летить півтори години: можна випити кави, зібрати дітей, спуститися у підземний паркінг. Балістична ракета прилетить швидше, але є особливості їх використання, тому навряд чи таких обстрілів буде багато.
Будувати для війни — дуже погана стратегія. Якщо ми це зробимо, то будемо жити під землею і ніколи не підніматимемося нагору. Будувати для війни означає, що хтось має оплатити все, що буде використовуватися під час тривог, а це здорожчання квадратного метра. Це не найкраща стратегія, якщо врахувати падіння економіки до рівня 2019 року. Дешевше задонатити ЗСУ, щоб вони посунули росію і нам легше було жити.
Як можна зменшити вартість житла, чи можна зробити його ще менше? Останні двадцять років середня площа квартир і без того суттєво зменшувалась: однокімнатна, наприклад, зменшилася з 90 квадратних метрів до 50-60. Чи можна зробити ще менше? Ми, здається, пройшли це зі смартквартирами по 12 квадратів кілька років тому. Хто хотів їх купити, вже купили, ринок наситився. Можна було б знизити вартість за рахунок більш дешевих матеріалів. Але вони подорожчали.
Тому зараз чи не головним інструментом управління попитом у забудовників є фінансові умови — розтермінування. Плюс забудовники шукають спосіб заробляти більше з квадратного метра і починають пропонувати квартири з ремонтом. Забудовнику за рахунок об’ємів дешевше це зробити, а покупцю вигідніше це у нього купити.
Що буде з цінами на квартири, коли закінчиться війна?
Після війни люди будуть жити краще, а житло ймовірно подорожчає. Звісно, якщо наша держава перебудує економіку, щоб відійти від пострадянської, із надзвичайно низькою доданою вартістю, де ми умовно продавали метал і пшеницю, до більш сучасної, наша економіка буде розвиватися.
Є три складові, які впливають на майбутній рівень цін на нерухомість. Це ринок праці, демографія та об’єм будівництва.
Щоб прогнозувати ціни на нерухомість у конкретних містах, по-перше, треба дивитися на місце прикладання праці. Якщо у цьому місті буде робота, там спочатку має дорожчати оренда, а за нею і купівля. За відсутності потрясінь ринок працює приблизно наступним чином: люди хочуть жити у місті Х, бо там, наприклад, є робота і відносно безпечно, тому попит на оренду збільшується. Коли оренда дорожчає, люди думають: «А навіщо платити оренду, якщо ті ж гроші можна віддавати забудовнику чи банку?» Вони починають розглядати варіанти купівлі квартир. Попит росте — ціни теж тягнуться вгору.
Навіть якщо у місті є робота, але молодь звідти виїжджає, перспективи для регіону не райдужні. Квартири купує саме молодь. Нагадую, що за визначенням ВООЗ, молодою вважається людина до 44 років.
Третя складова цін — це будівництво. Будують там, де ціни мають тенденцію до зростання, але це тісно пов’язано з першими двома причинами. Здавалось б, в Ужгороді тихо, спокійно, з вікон можна побачити ЄС, але за об’ємами будівництва він суттєво відстає від сусіднього Львова. Тому що на Закарпатті порівняно менше роботи. У Кропивницькому до війни було лише три великі об’єкти будівництва. Звідти виїжджає молодь, вона не бачить свого майбутнього у цьому регіоні.
У нас досі немає загальної стратегії з відновлення міст після війни. Візьмемо Харків. Там будуть відбудовувати виробничі потужності? Університети продовжать свою роботу? Чи, може, Харків стане столицею промислового регіону? Від відповідей на ці запитання залежить майбутнє регіону, прихід інвестицій і згодом затребуваність нерухомості і рівень цін на неї.
Джерело: thepage.ua