У 2022 році українці купили в Польщі 45% від усіх придбаних іноземцями квартир. «Мінфін» розбирався, чи варто зараз скористатися зниженням цін на «квадрати» в цій країні для придбання нерухомості, які варіанти пропонує ринок, і як із обмеженим бюджетом стати власником польської нерухомості.
У 2022 році українці купили в Польщі 45% від усіх придбаних іноземцями квартир.
Ринок нерухомості Польщі швидко оговтався від наслідків пандемії і, починаючи з липня 2020 року, демонстрував справжній ціновий бум. За даними Польського економічного інституту, за два роки — до третього кварталу 2022 року — вартість квадратного метра в країні зросла, в середньому, на 36%. Головним чином, це відбулося через стрімко зростаючу інфляцію.
Проте, з кінця 2022 року ціни на житло у Польщі трохи пригальмували, хоча й залишилися на високому рівні. Так, у середньому квадратний метр житла в Польщі коштує близько 8−9 тисяч злотих (€1 840). Але зростання вартості стало на паузу.
Причиною стало різке підвищення базової ставки польським центробанком у відповідь на прискорення інфляції (за рік — із кінця 2021 до кінця 2022 року — вона зросла з 0,5 до 6,75 в.п.). В результаті, сильно подорожчали іпотечні кредити, зменшивши коло потенційних покупців.
Зниження внутрішнього попиту частково компенсували іноземні покупці. За даними звіту Міністерства внутрішніх справ та адміністрації, у 2022 році нерезиденти збільшили свою присутність на польському ринку відразу на 35%, придбавши 14,4 тисячі квартир. У 2021 році, до прикладу, кількість куплених помешкань становила 10,6 тис.
Найбільше польською нерухомістю цікавилися громадяни України. За словами експертів ринку, українці почали входити до найчисельнішої групи іноземних покупців із 2014 року.
«Під час війни українці почали ще більше інвестувати в нерухомість в Польщі. Наразі люди купують житло і для себе, і як інвестицію. Попит значно зріс, і зростатиме», — вважає Костянтин Писаренко, засновник агентства нерухомості в Україні та Європі T.H.E. CAPITAL.
Загалом, у 2022 році українці придбали близько 6,2 тис. квартир загальною площею 335 тисяч квадратних метрів. Це більше, ніж громадяни наступних 20 країн у рейтингу головних покупців-нерезидентів польської нерухомості разом узятих.
Друге місце за площею придбаного житла у Польщі минулоріч посіла Німеччина — громадяни цієї країни купили квартир загальною площею 75,3 тис. кв м. Третє місце за білорусами — 70,1 тис. кв м. Далі йдуть росіяни — 21,6 тис. кв м. Замикають п’ятірку італійці — 16,6 тис. кв м і французи — 16,4 тис. кв м.
Ціни на квартири у великих містах
Українці здебільшого купують квартири у великих містах — Варшаві, Кракові, Вроцлаві, Лодзі та Познані — тобто там, де більші шанси знайти роботу.
«Українці найчастіше обирають об’єкти в середньому+ ціновому діапазоні. Звичайно, є попит на більш висококласну нерухомість і преміум-сегмент, але цей ринок тільки розвивається», — зауважує засновник агентства нерухомості в Україні та Європі T.H.E. CAPITAL.
Міста Польщі, де іноземці найчастіше купують житло
Найдорожчим містом залишається Варшава. За даними metrohouse.pl, квадратний метр у новобудові тут сягає 13 тис. злотих (€2 990). Тобто за квартиру площею 40 кв м треба бути готовим віддати в середньому 520 тис. злотих.
Стабільно високі ціни у Кракові — 11 442, Гдині — 12 431, Вроцлаві — 11 112 та Щецині — 11 173 злотих за кв м.
Найнижчі — в Зелена-Гура — 7 566, Жешуві — 8 207, і Кельці — 8 201 злотих за кв м.
Ціни на вторинне житло менші, у деяких містах навіть на 20%. Але все залежить від локації, стану помешкання тощо. Так, наприклад, за квартиру 40 кв м у Варшаві в оголошеннях, розміщених на olx.pl, просять як 399 тис. злотих, так і 639 тис. Є й студії у центрі столиці, вартість яких стартує від 1 млн злотих.
Середні ціни на метр квадратний житла у найбільших містах Польщі
(І квартал 2023 року)
|
Місто |
Первинний ринок, |
Вторинний ринок, |
|
Білосток |
8 390 |
7 599 |
|
Бидгощ |
8 522 |
6 389 |
|
Гданськ |
10 874 |
10 963 |
|
Гдиня |
12 431 |
9 436 |
|
Катовіце |
9 594 |
6 319 |
|
Кельці |
8 201 |
6 384 |
|
Краків |
11 442 |
10 872 |
|
Люблін |
9 127 |
7 761 |
|
Лодзь |
8 451 |
6 579 |
|
Ольштин |
8 239 |
6 852 |
|
Ополе |
8 848 |
6 852 |
|
Познань |
9 980 |
8 302 |
|
Жешув |
8 207 |
8 133 |
|
Щецин |
11 173 |
7 788 |
|
Варшава |
12 861 |
11 940 |
|
Вроцлав |
11 112 |
9980 |
|
Зелена-Гура |
7 566 |
6 496 |
Як українцям купити квартиру в Польщі
Польський ринок житла майже повністю відкритий для іноземців. Щоб купити квартиру для особистого користування, не потрібно якихось спеціальних дозволів. Виняток становлять лише об’єкти у прикордонних регіонах (наприклад, у Гданську, Гдині, Щецині, Закопане) — тоді потрібен дозвіл та перевірка МВС.
Схема купівлі є досить простою. Достатньо укласти договір купівлі-продажу і передати продавцеві гроші. Але перед цим Костянтин Писаренко, засновник агентства нерухомості в Україні та Європі T.H.E. CAPITAL, радить звертати увагу на декілька моментів:
Правовий статус. Перевірте правові обмеження для нерезидентів щодо придбання нерухомості у Польщі.
Юридична підтримка. Залучення юриста або агента з досвідом у галузі нерухомості важливе для безпеки угоди.
Ринкова аналітика. Дослідіть ринок, вартість та перспективи зростання нерухомості.
Фінансова стабільність. Оцініть свою фінансову здатність погасити іпотеку та покрити витрати.
Податки та витрати. Розгляньте податкові зобов’язання та інші витрати, пов’язані з нерухомістю.
Права власності. Переконайтеся в реєстрації та захищеності прав власності.
Мова та культура. Розуміння мови та культури Польщі допоможе у взаємодії та розумінні місцевих законів.
Угоди купівлі-продажу нерухомості в Польщі, зазвичай, відбуваються в польських злотих.
«Банки є основними каналами для здійснення таких угод. Суми, що підпадають під фінансовий моніторинг, визначаються законодавством та можуть змінюватися», — каже експерт.
У більшості фінустанов допустимий максимум, який не підлягає перевірці, — до €15 тис., вже понад цю суму потрібно бути готовим підтвердити походження грошей. Це може бути і офіційна зарплата, і договір продажу житла, і заощадження з депозиту.
Як взяти іпотечний кредит
На ринку нерухомості Польщі є можливість отримати іпотеку та розстрочку для покупки нерухомості. Обов’язковою умовою для отримання іпотеки є наявність карти побиту, або карти поляка, або карти резидента, а також номера PESEL (аналог нашого ідентифікаційного коду).
«Іпотека надається банками та фінансовими установами. Умови надання кредиту варіюються, але, зазвичай, потрібно сплатити певний внесок (10−20% від вартості) та погасити кредит протягом 35 років. Вартість іпотеки залежить від доходу, відсоткової ставки та терміну», — зауважує Костянтин Писаренко.
Також експерт звертає увагу, що в Польщі працюють державні програми з кредитування житла. Зокрема, з 1 липня надано можливість оформити кредит для осіб до 45 років під 2% річних. Максимальна сума кредиту — 500 тис. злотих для однієї людини або 600 тис. злотих для сім’ї. Кредит надається тільки для купівлі свого першого житла, яке використовуватиметься для власних потреб, і в жодному разі не як інвестиція.
Крім того, на ринку нерухомості Польщі також для нерезидентів доступне розтермінування, яке дає можливість сплачувати вартість нерухомості протягом певного періоду. Загалом, умови розтермінування залежать від забудовника та обраної нерухомості. Але здебільшого пропонується оплата за схемою «20/80» або «10/90». Це дозволяє внести 20% чи 10% вартості нерухомості при оформленні угоди, а все решту — тільки під час отримання ключів.
Податки та інші витрати
Купуючи квартиру на вторинці, покупець зобов’язаний заплатити податок на придбання нерухомості у розмірі 2% від ринкової вартості. На первинне житло цей податок відсутній.
При оформленні угоди на придбання нерухомості у Польщі покупець також сплачує:
- нотаріальні послуги — фіксована плата або до 2% від суми угоди;
- комісію агенції нерухомості або рієлтора — до 3% від ціни об’єкта;
- державна реєстрація, оформлення та переклад необхідних документів — від 0,5 до 3% вартості об’єкта нерухомості.
Загалом, усі ці витрати можуть збільшити вартість угоди ще на 8−10%.
Нерухомість можна перепродати у будь-який час. Але якщо це зробити менше, ніж через 5 років після її придбання, доведеться сплатити податок. Ставка податку — 19% від суми прибутку. Тобто якщо житло було куплене, скажімо, 2 роки тому за 200 тисяч злотих, а зараз продається за 236 тисяч, то податок в 19% доведеться заплатити з різниці — з 36 тисяч.
Дохідність польських «квадратів»
Польська нерухомість, на переконання засновника агентства нерухомості в Україні та Європі T.H.E. CAPITAL, є доволі вигідною інвестицією.
Експерт виділяє такі переваги польських «квадратів»:
- Стабільна економіка та швидкий розвиток, що сприяє зростанню ринку нерухомості.
- Нижчі, порівнюючи з іншими європейськими країнами, ціни.
- Зростаючий попит на оренду через збільшення чисельності студентів та мігрантів.
- Різноманітність ринку, де є можливість підібрати різні типи нерухомості в різних містах.
Дохідність польських «квадратів», як і будь-яких інших, залежить від різних факторів, таких як: розташування, тип нерухомості, стан. Але при правильному підборі параметрів, можна отримати гарний результат.
Наприклад, якщо розглянути у Варшаві на первинному ринку квартиру площею близько 50 кв м, вартістю 750 000 злотих. Прогнозоване зростання вартості об’єкта за найближчі декілька років — до 830 000 злотих.
Після врахування податків і витрат можливий брутто-прибуток становитиме приблизно 80 000 злотих. Тобто інвестор отримає в середньому 10% дохідності.
Здача в оренду теж приносить непогані дивіденди. Квартиру у Варшаві площею 50 кв м, придбану за 700 тис. злотих, можна здавати в оренду за близько 4 300 злотих на місяць. Після вирахування витрат, чистий дохід складе 4 000 злотих на місяць. Річна дохідність у цьому випадку близько 7% (4000 * 12/700 000).
Перспективи польського ринку
З 1 липня уряд запустив державну програму субсидування іпотечних кредитів Bezpieczny Kredit 2%, взятих на купівлю першої квартири. Аналітики говорять, що це допоможе активізувати ринок і відновити платоспроможний попит на квадратні метри.
За словами Костянтина Писаренка, зменшення цін на «квадрат» у найближчому майбутньому є малоймовірним через дороговизну будівництва. Так, за даними Головного управління статистики Польщі, лише за минулий рік собівартість зведення будівель у сусідній країні зросла на 13,5%.
Загалом, експерти ринку очікують, що до 2024 року ціни угод на квартири зростуть на 5−10%. Тож, вдалішого часу для придбання нерухомості, особливо коли у ній є нагальна потреба, можна й не дочекатися.
Джерело: minfin.com.ua