В Україні з кожним днем воєнних дій через руйнування зменшується житловий фонд. У свою чергу нові квадратні метри вводяться в експлуатацію повільно. За даними НБУ, в Україні поступово утворюється дефіцит житла на тлі величезних цін на нерухомість.
Є що продати, але нема за що купити
У звіті НБУ про фінансову стабільність повідомляється, що до червня 2023-го будівництво відродилося майже на ¾ об’єктів, що будувалися у лютому 2022 року. У лідерах західні області там майже на 100% будівельних майданчиків, а в столиці лише трохи більше від половини. Але темпи зведення нового житла все одно нижчі за довоєнні. Забудовники переважно добудовують об’єкти на завершальних стадіях, про що свідчать дані агентства ЛУН.
“За І квартал цього року було введено в експлуатацію майже 25 тисяч квартир у житлових будинках. Переважно це багатоквартирне житло, будівництво якого розпочато задовго до вторгнення. Це майже вдвічі більше, ніж за аналогічний період минулого року, проте на 18% менше, ніж за перші три місяці довоєнного у 2021 році. Проте кількість виданих дозволів на будівництво продовжує скорочуватись”, – констатують у НБУ.
За даними опитування забудовників, купівля незавершеного житла зараз не є привабливою – через ризик, що його не добудують. Торік продажі на первинному ринку зменшилися у 8-12 разів. Житло переважно купували переселенці. Водночас половина платоспроможних потенційних покупців відкладає купівлю житла до закінчення воєнного стану.
Купують житло переважно за рахунок накопичень. Іпотека, як і на початок повномасштабного вторгнення, формує дуже малу частку продажів. Менш ніж 2% угод за минулий рік було профінансовано із залученням банківського кредитування. Через повільне відновлення економіки та доходів, еміграцію та загальну невизначеність, попит залишатиметься низьким ще тривалий час, такого висновку дійшли в нацбанку.
“Купівельна активність на ринку житла залишається дуже низькою, ознаки оновлення слабкі. Попит буде пригніченим ще тривалий час через ризики безпеки, падіння доходів населення та значну еміграцію. Житловий фонд зменшується через руйнування, а темпи створення нового житла під загрозою через невизначеність і погіршення фінансового стану забудовників. Заявлені ціни в основному зростають, проте фактичні угоди відбуваються зі знижками”, – підсумували НБУ.
Але проблема ще й у тому, що руйнація житлового фонду продовжується. За даними проекту “росія заплатить”, за рік повномасштабної війни було зруйновано або пошкоджено понад 150 тисяч житлових будинків на загальну вартість $53,6 млрд. І це не остаточні цифри, вони з кожним днем зростають.
Будинки стоять, але житла немає
Власне, як розповів столичний рієлтор Наталія, на сьогодні на ринку практично немає доступного житла, а те, що пропонується, не по кишені тим же переселенцям, які готові його купити. Ще одна тенденція – ті, хто виїхав за кордон, ще не вирішили, чи збираються вони повертатися чи ні. Тобто власники не виставляють свої закриті квартири на продаж.
“Так, як зазначили в НБУ, ринок сьогодні дуже пластичний. Якщо коштує одна ціна продажу, то можливий торг. Забудовники практично непохитні та тримають ціну квадратного метра пояснюючи тим, що несуть великі витрати на будматеріали та на хабарі для введення будинку в експлуатацію. Покупці зараз не розглядають будинки не введені в експлуатацію, не готові чекати, винаймати житло. Є привабливі пропозиції від інвесторів, але через те, що на будівництві ЖК немає руху, немає попиту”, – розповідає Наталія.
Ті, кому потрібні гроші, охоче йдуть на торги. Понад те, можна скинути до 3-5 тисяч доларів. Угоди намагаються укладати саме в іноземній валюті, за гривні практично ніхто не хоче продавати. Тобто те, що зазначено в оголошеннях, легко коригується при купівлі-продажу. Але угод реально одиниці.
З іншого боку, нове житло могло б допомогти вирішити житлове питання щодо іпотечного кредитування, але й тут виникли проблеми. Як зазначає член Економічного дискусійного клубу Олег Пендзин, уряд заявив про розширення програми іпотечного кредитування і зараз іпотека буде видаватися по 7% річних на 20 років, але умовою отримання іпотеки є покупка житла, не старшого від 3 років. Це практично новобудови. А з ними є проблеми – із початком війни нового практично не будують.
“Київміськбуд” сьогодні практично банкрут. Щоб сьогодні добудувати те, що він будував їм, потрібно 1 млрд грн. Київрада їм не допомогла знайти ці гроші. А вони ще добудовували незакінчені об’єкти “УкрБуду”. Тобто сьогодні у Києві є величезна кількість об’єктів з рівнем готовності близько 50%, де всі квартири продані. Ми зараз сидимо на бомбі – повторення “Еліта Центру”. Головна проблема Києва – це земля, яку сьогодні важко оформити. Від початку війни неможливо отримати дозволи та техпаспорти. У столиці нічого нового не будується, лише добудовується”, – розповідає Олег Пендзин.
На початок червня у продажу було на 17% менше новобудов, ніж на початку лютого минулого року. Прогнози погіршуються через те, що запас фінансової міцності багатьох забудовників через тривалу кризу під питанням, як і добудова поточних об’єктів. А це столиця, що вже говорити про периферію, де взагалі з будівництвом біда. І як там брати іпотеку, якщо житловий фонд старий? Там ринку немає і ніколи не було, зазначає економіст.
“Найближчим часом можливий дефіцит доступних квадратних метрів, які підпадають під критерії іпотеки. Проблема в тому, що нема звідки брати житло під іпотеку особливо для ВПО, яких величезна кількість. Гадаю, що скорочуватимуть кількість охочих різними способами”, – зазначив Олег Пендзин.
У НБУ визнають, що іпотечного кредитування практично немає: на ринкових умовах за рік повномасштабної війни банки видали менш ніж дві з половиною сотні кредитів. Деякі з цих угод було погоджено ще до лютого минулого року.
У жовтні 2022 року розпочала роботу державна програма підтримки іпотечного кредитування “єОселя”, під 3% річних гроші на житло могли отримати такі пільгові категорії населення: військові, правоохоронці, медики, педагоги та науковці. Було надано трохи більш ніж півтори тисячі позичок. Проте загалом обсяги наданих кредитів за понад рік повномасштабної війни у дев’ять разів менші ніж за 12 місяців, що передували вторгненню.
“Майже 100% нових кредитів було видано на житло на вторинному ринку. Попит на первинному ринку слабкий, а банки уникають цього сегменту ринку через значні ризики. А наприкінці січня кошти фінансової компанії “Укрфінжитло”, яка є розпорядником програми, були повністю розподілено між банками-партнерами, тому компанія зіткнулася з дефіцитом фондування.
У травні кредитування відновилося завдяки додатковому фінансуванню з відкритого ринку, але плани компанії на 2023 рік досі виконані менш як на 10%”, – зазначили у НБУ. Ринкової іпотеки майже немає, а робота державних програм підтримки наразі нестабільна. Водночас усе більше людей потребують і потребуватимуть житла.
Джерело: vesti.ua