В Україні змінюються правила продажу житла в новобудовах. На початку січня Кабмін ухвалив рішення про так званий мінімальний розмір гарантійної частини будівництва об’єктів. Йдеться про частку квартир, які “заморожуються” до введення будинку в експлуатацію, і продавати їх не можна буде. Для великих міст – Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова – частка такого житла становитиме 10%, для інших населених пунктів – 5%.
Обмеження знімуть тільки після того, як об’єкт повністю готовий. Що, за задумом влади, має знизити кількість заморожених будівництв і стимулювати забудовників вводити об’єкти в експлуатацію максимально оперативно.
Це тим більш актуально з урахуванням повального заморожування будівництв по всій країні з початком війни. За низкою оцінок таких уже більше половини.
Крім того, держава нещодавно запустила програму пільгового іпотечного кредитування, яке поширюється, зокрема, і на новобудови. Тому, природно, влада зацікавлена в тому, щоб були якісь гарантії завершення будівництва об’єктів, у яких за цією програмою люди придбали житло.
“У багатьох забудовників зараз проблеми з грошима, і є ризики, що проекти просто зависнуть, а люди залишаться ні з чим. “Заморозка” частини квартир такі ризики знімає”, – говорить власник оціночної компанії “Дельта Консалтинг” Роман Рябов.
З іншого боку, посилення правил для забудовників може призвести до переділу ринку під великих гравців і підвищення цін (яке, до речі, вже йде), – зазначив експерт ринку нерухомості Михайло Артюхов.
Крім того, як вважають експерти, якщо забудовник ухвалив рішення заморозити проєкт, то 10% непроданих у ньому квартир для нього особливої ролі не відіграватимуть (особливо, якщо він усі інші вже продав, а гроші вивів).
Розбиралися, що означає “державна десятина” в новобудовах і як вона змінить ринок нерухомості.
Заставні квартири
3 січня Кабмін на своєму засіданні ухвалив рішення про так звану мінімальну гарантійну частку будівництва об’єктів. Для Києва, Одеси, Дніпра, Львова, Харкова ця частка становить 10%, для інших населених пунктів – 5%.
Йдеться про частку нерухомості, яку забудовники не зможуть реалізувати аж до введення об’єкта в експлуатацію – на неї буде накладено обмеження за аналогією із заставним майном. Такі квадратні метри мають стати своєрідною гарантією, що забудовник не заморозить будівництво, а введе будинок в експлуатацію. Інакше він не тільки не отримає “заморожену частку”, а й ризикує втратити взагалі весь об’єкт, – каже Артюхов.
“Ухвалено зважене і ретельно прораховане рішення. Яке, по-перше, зберігає наявні стимули роботи будівельної галузі, що дуже важливо з огляду на потреби з відновлення країни. По-друге, мотивуватиме забудовника завершувати об’єкти будівництва, щоб зняти з них обтяження та отримати прибуток. По-третє, надає достатні гарантії для завершення будівництва третім особам”, – прокоментував перший заступник міністра економіки Денис Кудін.
Також він додав, що це рішення важливе з урахуванням запуску програми іпотечного кредитування е-Оселя на ринку первинної нерухомості.
“Адже для визначення банком ризиковості операції з видачі іпотеки об’єкт незавершеного будівництва має бути внесений до державного реєстру щодо визначення відсутності обмежень за гарантійною часткою”, – сказав Кудін.
Зазначимо, що нове рішення Кабміну – це регуляторний акт до закону “Про гарантування майнових прав на об’єкти нерухомого майна, що будуть споруджені в майбутньому”. Він набув чинності в жовтні цього року, але фактично так і не запрацював, оскільки не було необхідних підзаконних актів. Уряд цю прогалину заповнив, тобто тепер є можливість запустити нововведення.
У законі прописано, що майнові права на гарантійну частину нерухомості обтяжуються до введення об’єкта в експлуатацію. Якщо забудовник з якихось причин не зможе виконати свої зобов’язання і добудувати будинок, об’єкт може перейти іншому девелоперу, який буде його добудовувати за заставну частку.
Гарантійна частина нерухомості має бути вільна від майнових прав третіх осіб, тобто продавати її не можна. Усі обмеження знімаються тільки після введення об’єкта в експлуатацію.
Визначення самої гарантованої частки в законі немає. Її прописав Кабмін у своїй постанові.
Це збіглося з розгортанням програми пільгового кредитування е-Оселя, яка стартувала з жовтня. Вона передбачає видачу пільгових кредитів під 3% для вчителів, медиків, військових. Але, як очікується, коло одержувачів пільгової іпотеки розширюватиметься. Зокрема, за рахунок переселенців, які втратили житло внаслідок військових дій.
“Без схеми з гарантійною часткою нерухомості держава, по суті, не могла повноцінно розпочати роботу з кредитування на первинному ринку. Адже є ризики, що в якийсь момент об’єкт буде заморожено і бюджетні гроші просто підуть у нікуди. Із введенням цієї норми держава отримує гарантію – заставну частку в 5-10%, яку вона може стягнути з недбайливого забудовника”, – пояснив Артюхов.
Зазначимо, що це рішення ухвалено на тлі тотального зупинення будівництва житла, яке триває з початку війни.
Скільки зараз заморожених будівництв, точно невідомо. За експертними даними, їх по країні 40-60%. Деякі називають ще більшу цифру.
За даними Ірини Луханіної, середній термін затримки здачі об’єктів до півтора року.
За даними ЛУН, за 10 місяців 2022 року розпочато будівництво 512 нових проєктів і черг у вже наявних ЖК, що більш ніж удвічі нижче, ніж за аналогічний період минулого року (тоді було 1130). У Києві кількість нових черг будівництва скоротилася майже вчетверо (до 55), на Одещині – зі 131 до 52, на Харківщині – 18 проти минулорічних 87, на Дніпропетровщині – 12 проти 53 тощо.
Що вирішує “будівельна десятина”
Що означають нові правила для ринку нерухомості пересічних покупців квартир у новобудовах?
За словами Романа Рябова, забудовники отримають “батіг і пряник” – спочатку у них заберуть частину нерухомості під заставу, повернути яку можна буде тільки після закінчення робіт і введення будинку в експлуатацію. Тобто для будівельних компаній це буде своєрідним стимулом не зволікати з добудовою об’єктів.
Що вигідно потенційним покупцям, адже заморозити свої гроші в недобудові ніхто не хоче.
“Можливостей для шахрайства стане набагато менше: забудовник банально не зможе почати продажі без наявності всіх дозвільних документів, унеможливлено подвійні-потрійні продажі одних і тих самих неподільних об’єктів (квартир, площ комерційного призначення), усі продані квартири буде зафіксовано у відповідному реєстрі Мін’юсту та ін.”, – зазначив співзасновник і керуючий партнер INSPI Development Володимир Семенцов.
Але це в ідеалі.
“Зараз війна, і більшість забудовників порушили свої зобов’язання перед інвесторами. Будівництва заморожуються, зокрема, з об’єктивних причин. І якщо в забудовника немає можливості добудувати, але заставні 10% квартир нічого для нього не вирішать, він однаково зупинить роботи”, – каже Артюхов.
При цьому зовсім не факт, що грошей від 10% заставних квартир вистачить на добудову об’єкта іншим забудовником, – каже голова адвокатського об’єднання “Кравець і партнери” Ростислав Кравець. “Якщо об’єкт виходить на фінішну пряму, коштів, може, і достатньо. Але не в разі заморозки будівництва на початкових етапах. Тож рішення Кабміну – дуже умовна гарантія для потенційних покупців”, – вважає Кравець.
“Що стосується гарантійних площ, то, на мою думку, для українського ринку більш прийнятним був би досвід європейських країн, коли фінансування об’єктів будівництва здійснюється через банківські структури (наприклад, забудовник закінчив підземну частину будівлі, а банк перерахував йому (умовно) 25% від загального кошторису, закінчив наступний етап – банк перерахував ще певний відсоток і т.д.). Це і гарантія покупцеві, і контроль банку за ходом будівельних робіт. І тут фактично немає прив’язки до обсягів продажів на різних стадіях будівництва. Саме тому, я вважаю, що впровадження “гарантійної частки” стало одним із найбільш спірних питань під час роботи над документом. Нагадаю, що у 2020-2021 роках йшлося про гарантійні норми в розмірі 10-15% від усього обсягу продаваної площі.
Але, щоб не “поховати” цей законопроєкт, питання обов’язкової гарантійної частки віддали на відкуп Кабміну. У разі банкрутства забудовника, щоб новий забудовник зайшов на об’єкт, кількість проданих у такому об’єкті квартир має бути меншою, ніж обсяг виконаних робіт (якщо продано більше, ніж збудовано, то новий забудовник не матиме економічної доцільності входження в проєкт). І законодавчо це передбачити неможливо. Наразі кожен недобуд – окрема історія, яка потребує всебічного аудиту. Тому закон як уніфіковане правило для всіх випадків навряд чи стане ефективним щодо відшкодування збитків покупцям. За цією логікою, гарантійна частина номінально має бути більшою за 50%, тоді покупці отримають гарантію, що їхній будинок буде добудовано новим девелопером. Але в такому разі кожен забудовник буде “затиснутий” між бажанням продавати і будувати на виручені від продажу кошти та зобов’язаннями щодо гарантійних площ. На це питання варто подивитися ширше: усе йде до того, що ринок поступово прийде до того, що основні продажі відбуватимуться вже на завершальних стадіях будівництва або після введення об’єкта в експлуатацію.
Інакше кажучи, повторюся, забудовнику для повноцінного будівництва знадобиться або наявність достатнього обсягу власних коштів (коштів партнерів, великих інвесторів тощо), або банківський кредит під мінімальні відсотки строком до двох років”, – вважає Семенцов.
Як розгортатиметься ситуація в разі, якщо об’єкт все ж потрапить до категорії проблемних? Заставні 10% об’єкта потраплять під стягнення. Їх можуть запропонувати, наприклад, іншому забудовнику, щоб той закінчив проєкт.
Але, наприклад, якщо йтиметься про будинки, де будуть кредитні квартири за пільговою програмою від держави, під стягнення може піти і весь об’єкт, особливо якщо він на момент банкрутства забудовника залишиться на початковій стадії, – зазначив Артюхов.
“Держава зробить усе, щоб повернути вже сплачені гроші за іпотечну квартиру. Тому можуть справді і весь об’єкт “віджати”. І добре, якщо йтиметься лише про справді проблемні будівництва, а не включаться ще й корупційні схеми. Коли спочатку забудовнику ставитимуть палиці в колеса, щоб він не ввів вчасно будинок в експлуатацію, а потім за це позбавлятимуть прав на об’єкт. У такому разі держава просто перетвориться на узаконеного рейдера”, – говорить наше джерело на будівельному ринку.
Утім, зрозуміло, що поки це більше “страшилки”, ніж реальні ризики. Зрозуміло, що роздобути весь об’єкт замість заставних 10% не так просто, це як мінімум затяжні судові процеси. Проте “зачіпки” є.
“Із введенням в експлуатацію завжди було складно. Навіть у мирний час від моменту, коли будинок фактично готовий і до моменту, коли на нього видадуть сертифікат, минали місяці, а іноді й рік. Після цього починається процес присвоєння адреси, переключення на побутових користувачів електроенергії, води, каналізації, виготовлення техпаспортів і реєстрація прав власності. Багато будинків, які отримали сертифікати влітку позаминулого року, на листопад цього року ще залишалися без адреси. При цьому на 70-80% вони вже заселені. У підсумку люди платять за комерційними тарифами за комунікації. Електроенергія, наприклад, там по 5,6 гривні за кіловат. Причини зволікань банальні – комісії, які приймають будинок в експлуатацію, практично завжди знаходять масу недоліків, які потрібно виправити. А якщо з продажами у забудовника, м’яко кажучи, не дуже добре, то і грошей на виправлення “недоліків” може не виявитися”, – каже Луханіна.
“Нововведення посилить переділ будівельного ринку, який уже почався. Великі компанії, які мають у своєму розпорядженні ресурс для будівництва, залишаться в бізнесі, дрібні просто помруть. Фактично ринок поділить десяток великих забудовників”, – вважає Артюхов.
Плюс 10-15% до цінника
На думку Артюхова, нововведення позначаться на цінах.
“Ціни на новобудови вже зростають, щоправда, поки переважно за прайсом. Під реального покупця компанії дають знижки до 25%, оскільки продажів дуже мало. Великі корпорації з десятками проєктів продають по 2-4 квартири на місяць, і то, якщо пощастить. Але всі розуміють, що є величезний відкладений попит. Пропозиція обмежена через велику кількість заморожених будівництв, тобто є всі передумови для формування дефіциту. Розраховують, що цей фактор вистрілить після війни, але стимулом може стати і пільгова іпотека, якщо вона отримає масовість”, – каже Артюхов.
За словами київської ріелторки Ірини Луханіної, іпотечний попит на ринку вже відчувається.
“Пішло невелике пожвавлення в сегменті найдоступніших квартир до 35 тисяч доларів. Дивляться в основному сім’ї військовослужбовців, а також переселенці”, – зазначила експерт.
“Київміськбуд” уже оголосив, що розморожує 10 будівельних майданчиків, але підніме цінник на 15%. І зрозуміло, що у випадку з кредитними покупками жодних знижок “під конкретного покупця” не буде.
Загалом по Києву та області відновлено будівництво близько 170 об’єктів (найбільше – у Печерському, Голосіївському, Дніпровському районах), хоча темпи робіт залишаються досить повільними.
Як прогнозують експерти, ціни на новобудови й надалі зростатимуть, навіть попри мізерні продажі. У 2023 році квартири в нових будинках можуть подорожчати ще щонайменше на 10-15%.
“Що таке 10% заморожених квартир? Це недоотримані забудовником гроші, які потрібно десь шукати. В ідеалі – у покупців інших 90% житла”, – говорить джерело на будівельному ринку.
“Природно, чим більше гарантій для покупців, тим дорожчий об’єкт нерухомості. Як ми знаємо, різниця в ціні на початкових і завершальних етапах будівництва в середньому становить 35%. Але розвиток доступного кредитування, як забудовників, так і покупців, буде “згладжувати” подорожчання об’єкта нерухомості”, – додав Семенцов.
“Страшилка” для покупців
Але є ще один нюанс купівлі житла за новими правилами.
У теорії забудовникам ніхто не забороняє продавати житло на етапі зведення будинку – всі квадратні метри, крім заставних 5-10%.
Купівля таких квартир для людей завжди була ризикованою, але все вирішував низький цінник (як правило, на етапі котловану житло продається за мінімальною ціною, а потім, по мірі готовності об’єкта, дорожчає. Різниця в ціні може досягати 35-50% і навіть більше, що давало змогу добре заробляти інвесторам).
Тепер ця схема заграла новими фарбами.
З одного боку, новий закон вводить поняття “спеціального майнового права” на нерухомість у споруджуваному будинку. Це майже як право власності, але тільки в недобудові. Що все одно набагато краще за ті схеми, за якими квартири на первинному ринку продавалися раніше.
З іншого, незрозуміло, що буде з проданими квартирами, якщо, приміром, реалізуються прогнози щодо схем із передачею новому девелоперу понад 10% заставних квартир.
“Чи не вийде так, що під час передачі проєкту новому власнику замість збанкрутілого за майновими правами на вже продані квартири виникнуть питання. Це як із націоналізацією “Мотор Січі”, коли під роздачу потрапили всі, зокрема міноритарні власники акцій – їхні папери вилучили “за компанію” з пакетом Богуслаєва. Зрозуміло, є надія, що з усім розберуться і приватним власникам зрештою їхнє майно повернуть. Але скільки на це піде часу – незрозуміло. Те ж саме може бути і з квартирами”, – говорить нам джерело на київському будівельному ринку.
Тобто, з’являється ще одна “страшилка” для покупців житла в новобудовах.
У самій постанові не прописано, що буде з гарантійною часткою в разі банкрутства забудовника. Документ дуже короткий, у ньому просто вказані цифри щодо гарантійних часток. За логікою, щодо цієї застави застосовуватиметься стандартна процедура. Якщо банк профінансує певну кількість житла за пільговими кредитами від держави, у разі зупинки будівництва він спробує повернути вкладені кошти, і, якщо вартість застави буде нижчою, може подати звернення на інше майно боржника, тобто більшу частку новобудови або всю (якщо будівництво заморожено, наприклад, на початковому етапі).
Кравець каже, що ймовірніша інша ситуація. “Держава, як показує практика колишніх будівельних пірамід, тих же новобудов Войцеховського або “Аркади”, нічого особливо не добудовує, і навіть не особливо намагається. Тож учасники іпотечних програм можуть отримати мильну бульбашку замість квартири, при цьому платити в банк все одно доведеться, хоч і за зниженою ставкою”, – підсумував він.