Петиція критикує роботу рієлторів на ринку житла, тоді як у парламенті напрацьовують нову модель регулювання цієї сфери.
В Україні рієлторська діяльність наразі не має окремого правового регулювання, яке б визначало вимоги до професії та діяльності рієлторів. Найбільше обурення у суспільства викликає так звана «рієлторська комісія», яку під час оренди житла нерідко стягують у розмірі, що дорівнює вартості одного місяця оренди. Водночас залишається питання: хто має платити рієлтору — власник житла чи орендар, який сам знайшов оголошення про квартиру, опубліковане рієлтором?
У зв’язку з цим у суспільстві заговори про заборону рієлторської діяльності. Як писала «Судово-юридична газета» днями на сайті Кабінету Міністрів зареєстрували електронну петицію із вимогою повністю заборонити діяльність рієлторів та агентств нерухомості. Як вважає автор петиції, посередники на ринку нерухомості не дають учасникам угод достатньої юридичної користі, але водночас збільшують витрати громадян. На його думку, діяльність рієлторів також може створювати умови для тіньових схем і ускладнювати пряме спілкування між сторонами угоди.
Серед причин для заборони автор називає роботу частини посередників без належного оформлення, нав’язування комісійних платежів, відсутність гарантій безпеки угод та здорожчання житла через оплату рієлторських послуг.
Чому питання рієлторів стало предметом державного регулювання
Проблема полягає в тому, що в Україні досі немає окремого чинного закону, який комплексно визначав би статус рієлтора, порядок доступу до професії, стандарти його роботи, права та обов’язки перед клієнтом і спеціальну відповідальність.
Уряд визнав цю проблему у відповіді на іншу петицію, яка у 2025 році набрала понад 25 тисяч голосів. Тоді громадяни вимагали запровадити обов’язкову реєстрацію та сертифікацію рієлторів і посилити захист споживачів. У відповіді Кабміну зазначалося, що діяльність агентств нерухомості та рієлторів здійснюється без спеціального правового регулювання — у межах загального законодавства про господарську діяльність, зокрема Цивільного кодексу. Рієлтори мають реєструватися як суб’єкти господарювання на загальних підставах і сплачувати податки. Робота без відповідної державної реєстрації є незаконною.
Крім цього, професія «агент з торгівлі майном» передбачена Класифікатором професій ДК 003:2010.
Держава вже готує нові правила для рієлторів
Водночас у Верховній Раді вже кілька місяців працюють над законодавчим врегулюванням цієї сфери — йдеться не про заборону професії, а про запровадження єдиних правил роботи, вимог до кваліфікації та відповідальності перед клієнтами.
Як писала «Судово-юридична газета» у комітеті Верховної Ради створено робочу групу, яка напрацьовує законодавчі пропозиції щодо ринку рієлторських послуг. Серед завдань називали прозорі правила роботи, захист прав громадян та підвищення професійних стандартів. Голова парламентського Комітету з питань організації державної влади Олена Шуляк заявила, що у Верховній Раді напрацьовується законопроєкт, який має врегулювати діяльність рієлторів. За її словами, на ринку немає навіть точних даних про кількість людей, які називають себе рієлторами: різні оцінки коливаються від 45 до 80 тисяч осіб. При цьому професійні учасники ринку говорять про значно меншу кількість фахівців.
Важливий принцип, який озвучувала Олена Шуляк, — людина не повинна платити за послугу, якої фактично не отримувала.
Раніше повідомлялося, що у Верховній Раді працюють над законопроєктом, який передбачатиме суттєве зменшення податкового навантаження для власників житла, які здають його в оренду, щоб стимулювати легалізацію таких доходів. Також документ має встановити прозорі правила роботи рієлторів, посилити захист прав громадян та підвищити професійні стандарти на ринку нерухомості.
Рієлтори вже мають обов’язки у сфері фінансового моніторингу
Рієлтори, які здійснюють відповідну посередницьку діяльність, належать до суб’єктів первинного фінансового моніторингу. Це означає, що на них поширюються передбачені законом процедури ідентифікації клієнтів, оцінки ризиків та реагування на підозрілі операції.
Водночас поширена теза про те, що рієлтори повинні автоматично повідомляти державу про кожну угоду з нерухомістю понад 400 тисяч гривень, є неправильною. Обов’язки суб’єкта первинного фінмоніторингу залежать від характеру та ризиковості операції, а не зводяться до механічного звітування про кожну угоду.
Також рієлтори мають податковий обов’язок щодо оренди нерухомості: суб’єкти господарювання, які здійснюють посередницьку діяльність у сфері оренди, повинні подавати контролюючому органу інформацію про договори, укладені за їхнім посередництвом. Такий обов’язок передбачений підпунктом 170.1.6 Податкового кодексу України. ДПС окремо нагадувала про нього у червні 2026 року.
Спроби врегулювати діяльність рієлторів були й раніше
Україна вже не вперше намагається законодавчо врегулювати ринок рієлторських послуг. Зокрема, у червні 2020 року у Верховній Раді зареєстрували законопроєкт №3618 «Про рієлтерську діяльність в Україні». Документ пропонував встановити окремі правила роботи рієлторів та врегулювати відносини між фахівцями з нерухомості й клієнтами. Законопроєкт досі не ухвалений і станом на 2026 рік очікує розгляду парламентом.
Законопроєкт №3618 пропонував запровадити окремі правила для роботи рієлторів. Зокрема, передбачалося:
- Поділ фахівців на агентів і брокерів;
- Професійна підготовка та кваліфікаційний іспит для брокерів;
- сертифікація суб’єктів рієлторської діяльності;
- укладення з клієнтом письмового або електронного договору із визначенням послуг та їхньої вартості;
- встановлення професійних стандартів та правил етики;
- створення Єдиної інформаційної бази даних про нерухомість та операції з нею;
- визначення відповідальності за порушення правил рієлторської діяльності.
Водночас законопроєкт передбачав досить масштабну систему професійного самоврядування та контролю за ринком, що й стало однією з причин критики документа.
Законопроєкт №3618 передбачав створення системи рієлторського самоврядування, зокрема Ради суспільного нагляду у сфері рієлторської діяльності. Цій Раді планували надати повноваження затверджувати правила якості рієлторських послуг, порядок професійної підготовки та підвищення кваліфікації, а також правила ведення Єдиного реєстру.
Водночас під час антикорупційної експертизи парламентський Комітет з питань антикорупційної політики виявив у таких положеннях корупційні ризики. Зокрема, Комітет зазначив, що широкі та недостатньо чітко визначені повноваження Ради могли дозволити їй на власний розсуд встановлювати додаткові вимоги до учасників ринку, створювати штучні обмеження для доступу до професії або надавати переваги окремим суб’єктам.
Крім того, Комітет звернув увагу на непрозорий порядок формування самої Ради. На його думку, відсутність конкурсної процедури могла створити ризики конфлікту інтересів та залежності цього органу від окремих представників рієлторського ринку.
При цьому важливо зазначити, що Комітет визнав законопроєкт таким, що відповідає вимогам антикорупційного законодавства, але одночасно вказав на низку його положень, які могли створити корупційні ризики.
Рієєлторська діяльність досі не врегульована окремим комплексним законом, який би чітко визначав правила роботи, вимоги до професії та відповідальність перед клієнтами. Наразі окремі аспекти цієї діяльності регулюються нормами цивільного, господарського, податкового законодавства та законодавства у сфері фінансового моніторингу. Водночас у парламенті напрацьовуються механізми для створенням єдиних правил для ринку рієлторських послуг.
Джерело: sud.ua