Ринки нерухомості В’єтнаму, Таїланду, Камбоджі та Балі у 2026 році перебувають у різних фазах циклу, але їх об’єднує один фактор — помітна роль іноземного попиту.
При цьому ступінь залежності від закордонних покупців, структура пропозиції та цінові рівні між цими напрямками істотно відрізняються.
Найбільш збалансованим серед цих ринків зараз виглядає В’єтнам. Тут відновлення спирається насамперед на внутрішній попит, а іноземці відіграють важливу, але не домінуючу роль. У Ханої середня ціна нових квартир вже сягнула близько $3 800 за кв. м, тоді як у прибережному Данангу первинний ринок перебуває на рівні $2 200–2 300 за кв. м. Іноземці можуть купувати житло тільки в дозволених комерційних проєктах, не можуть безпосередньо володіти землею, а їхня частка обмежена квотами, зокрема до 30% квартир в одному кондомініумі.
Саме тому В’єтнам залишається здебільшого ринком для місцевих покупців, а зовнішній попит концентрується в преміальному сегменті та у найбільших містах. Серед ключових іноземних груп на ринку зазвичай називають громадян Південної Кореї, Китаю, Сінгапуру, Японії та частину закордонних в’єтнамців. Росіяни присутні головним чином у курортних локаціях, насамперед у Нячанзі, а українці також зустрічаються серед орендарів та окремих покупців, але їхня частка у загальнодоступній статистиці не розкривається і залишається нішевою.
Таїланд, навпаки, набагато сильніше залежить від зовнішнього попиту, особливо в сегменті кондомініумів. За даними REIC, у 2025 році іноземці оформили 14 899 угод з кондомініумами, що на 2,2% більше, ніж роком раніше. На них припало 14,7% усіх переходів права власності за кількістю та 25% за вартістю. Китайці зберегли перше місце серед іноземних покупців, М’янма вийшла на друге, а Росія залишилася серед найбільших груп.
За цінами Таїланд помітно дорожчий за В’єтнам, особливо в столиці та на провідних курортах. У Бангкоку середня ціна кондомініумів на початку 2026 року оцінювалася приблизно в $4 200–4 300 за кв. м, а в центральних районах рівень був ще вищим. На Пхукеті медіанна ціна кондомініумів станом на 2025 рік становила близько 144 тис. батів за кв. м, що відповідає приблизно $4,000 за кв. м за поточним курсом. Закон дозволяє іноземцям володіти квартирами в кондомініумах, але не землею, при цьому іноземна квота в проєкті обмежена 49% площі.
У випадку Таїланду роль іноземців уже безпосередньо впливає на ринкову динаміку в Бангкоку, Паттайї та особливо на Пхукеті. Росіяни залишаються однією з найпомітніших груп покупців у курортних регіонах, а українці, хоча й не входять до офіційного топ-10, за оцінками ринку належать до числа найбільш активних покупців другого ешелону і присутні насамперед у курортній нерухомості.
Камбоджа виглядає більш ризикованим, але й більш залежним від зовнішнього капіталу ринком. Після перегріву та подальшого спаду ринок у Пномпені та Сіануквілі відновлюється повільніше, ніж у Таїланді чи В’єтнамі. У Пномпені ціни на кондомініуми в діловому центрі становлять близько $2,746 за кв. м, а ринок загалом залишається під тиском через високу базу пропозиції та повільніше поглинання.
Камбоджійський ринок історично був сильно пов’язаний з китайським капіталом, особливо в Сіануквілі, і ця залежність зберігається. Іноземці можуть купувати квартири, але не землю, що робить кондомініуми основним інструментом для закордонних інвесторів. При цьому у відкритому доступі практично немає повноцінної свіжої офіційної розбивки за національностями покупців житла. За ринковими оглядами, найбільшими іноземними групами залишаються китайці, а також інвестори з Південної Кореї, Сінгапуру та Малайзії. Присутність росіян та українців на цьому ринку залишається обмеженою і не має помітного впливу на загальну структуру попиту.
Балі займає особливе місце в цій четвірці, оскільки мова йде не про окрему країну, а про найбільш інтернаціоналізований курортний ринок Індонезії. Тут драйвером є не стільки місцевий попит, скільки туризм, короткострокова оренда, цифрові кочівники та релокація. У 2025 році Балі прийняв 6,33 млн іноземних туристів, що на 9,7% більше, ніж у 2024 році, а найбільшим зовнішнім ринком за кількістю прибулих залишалася Австралія.
Ціни на Балі сильно залежать від формату об’єкта та локації. За даними ринкових оглядів, у 2025 році середня ціна продажу становила близько $1 970 за кв. м, а на початку 2026 року середня ціна на ринку вілл зросла приблизно до $2 210 за кв. м. При цьому в центральних районах Бадунга ціни нерідко перевищували $3,000 за кв. м, а середня вартість вілл, за окремими оглядами, піднялася з приблизно $321 тис. до $484 тис. за об’єкт за 12 місяців. Для іноземців основною моделлю залишається довгострокова оренда leasehold, оскільки пряме володіння землею обмежене.
Іноземці відіграють на Балі ключову роль, але статистика за національностями покупців житла тут менш прозора, ніж у Таїланді. За туристичною та ринковою структурою найбільш помітні австралійці, британці, американці, а також росіяни. Після 2022 року ринок також фіксував зростання інтересу з боку громадян України, насамперед у сегменті оренди, релокації та частини інвестиційних покупок. Однак, як і в Камбоджі, повної офіційної розбивки за національностями покупців у відкритому доступі немає.
Якщо порівнювати ці чотири напрямки за моделлю ринку, то В’єтнам зараз виглядає найбільш внутрішньо стійким і менш залежним від іноземців. Таїланд — найбільш прозорим та інституційно оформленим ринком для закордонних покупців, де вплив іноземного капіталу вже добре вимірюється статистикою. Камбоджа залишається більш спекулятивним і залежним від окремих зовнішніх груп ринком. Балі ж — це історія про глобальну мобільність, туризм і орендну прибутковість, де іноземний попит фактично формує значну частину цінової динаміки.
За рівнем цін столиці та курорти також вибудовуються в різну ієрархію. Найдорожчими в цій групі залишаються Бангкок і окремі проєкти Пхукета, за ними йде Ханой. Дананг і Пномпень знаходяться в середньому ціновому діапазоні, тоді як на Балі розкид особливо великий: від порівняно доступних об’єктів поза преміальними зонами до дорогих вілл у Чангу, Семіньяку та на Букіті.
Для інвестора з України ця четвірка виглядає так: Таїланд і Балі — найзрозуміліші ринки для курортної стратегії та орендного доходу, але й найбільш залежні від зовнішньої кон’юнктури; В’єтнам — складніший у юридичному плані, але з сильною внутрішньою базою; Камбоджа — потенційно більш прибутковий, але й більш ризикований ринок. При цьому українці вже присутні на ринках Таїланду та Балі, а у В’єтнамі фігурують насамперед як нішева група в курортних локаціях.
Джерело: open4business.com.ua