Війна в Ірані та загальна нестабільність на Близькому Сході б’є по одному з найбільших та найцікавіших для інвесторів ринку нерухомості ОАЕ і, зокрема, Дубаю.
По мегаполісу відбуваються іранські атаки, були зафіксовані пошкодження декількох будівель, у тому числі житлових. Що змушує нервувати як власників апартаментів у Дубаї, так і потенційних покупців, багато з яких уже підписали попередні договори та знаходяться буквально за крок від угод.
«Минулого року з дубайською нерухомістю було укладено рекордну кількість угод — близько 200 тисяч. При цьому бажаючі стати щасливими власниками апартаментів у цьому мегаполісі буквально вишиковувалися в чергу, адже за 2025 рік квадратні метри подорожчали майже на 60%», — каже голова агентства «КиївДімСервіс» (партнери якого працюють в ОАЕ) Андрій Романов. За його словами, багато угод зараз на стопі, а на ринку вже почалися «панічні» точкові розпродажі, особливо в преміальному сегменті. «Знижки можуть сягати 20%. Попиту немає, власники, особливо ті, кому терміново потрібно продати, готові добре поступатися», — зазначив Романов.
«Є неписане правило — гроші люблять тишу. Як би не розгорталися події далі, Дубай втратив свій „кришталевий“ статус міста, де все чисто, спокійно та безпечно», — упевнений керівник агентства Deniz Estate Денис Грушецький.
«Мінфін» розбирався, що зараз відбувається на ринку нерухомості, і що робити інвесторам.
Дубайська «бульбашка» та іранські шахеди
Ринок нерухомості в ОАЕ і, зокрема, в Дубаї останніми роками став справжньою Меккою для інвесторів. За підрахунками агентства нерухомості Capital Real Estate Dubai, вартість цього ринку за останні два десятиліття зросла на 500%. Дубай вважається лідером із так званої «прогресивної» нерухомості: там реалізують проєкти, «про які говорять», як, наприклад, найвища будівля у світі Бурдж Халіфа або найбільший штучний острів Палм Джумейра. У 2022 році влада Дубаю відзвітувала про отримання від операцій з нерухомістю рекордних $130 млн, що повністю нівелювало невеликий спад у період пандемії коронавірусу.
Дубайська нерухомість останніми роками вважалася чи не «золотим стандартом» для інвестування коштів. Як зазначають у Capital Real Estate Dubai, зазвичай інвестори вкладали гроші в той чи інший об’єкт ще на етапі його будівництва, через девелоперів. А відразу після здачі в експлуатацію можна було отримати до 45% рентабельності за рахунок постійного зростання цін. «Лише за минулий рік нерухомість у Дубаї подорожчала на 60% — це недосяжні показники для більшості ринків нерухомості в інших країнах», — зазначив Романов.
За наступної здачі нерухомості в оренду інвестори могли розраховувати приблизно на 10% рентабельності на рік. Додатково їм пропонувалося багато бонусів — від можливості вести бізнес за пільговою податковою системою до статусу резидента.
«Така схема дозволяла ринку постійно розвиватися і сприяла збільшенню кількості проєктів від чималого переліку забудовників — як великих, так і невеликих», — зазначили в Capital Real Estate Dubai.
Дубайська нерухомість продавалася «як на біржі». Великі інвестори скуповували цілі блоки в модних об’єктах буквально в перші хвилини після їхньої презентації — нерідко просто за допомогою телефону. І вже за місяць-два могли скидати квадратні метри на хвилі підвищення цін і вкладати кошти в наступні об’єкти.
Такі постійні перегони за прибутком спровокували «надування бульбашки» на місцевому ринку нерухомості. У Дубаї постійно «в резерві» велика кількість хмарочосів, де фактично ніхто не живе — нерухомість просто перепродують із рук до рук.
При цьому мало хто з інвесторів, підраховуючи заплановані заробітки на дубайській нерухомості, враховував особливості самого міста та потенційні ризики.
«Дубай — це мегаполіс, створений практично з нуля в умовах пустелі. Вода тут є завдяки постійному опрісненню. Величезні скляні фасади хмарочосів потребують колосальних обсягів електроенергії для підтримки комфортної температури всередині приміщень. За встановленою потужністю енергосистему Дубаю можна порівняти приблизно з третиною довоєнної української енергетики. Для одного міста це дуже серйозний масштаб. І більшість цієї електрики працює саме на „обслуговування“ будівель», — пояснює Ірина Луханіна.
У Дубаї нерухомість стала практично ядром економіки. «Все йде за ринком нерухомості — будуються нові та нові будинки, а під них — інфраструктура для майбутнього припливу людей та капіталу», — розповідає Луханіна.
Але раптово всю ідилію «тихої гавані для інвестицій» зруйнував рій іранських дронів.
На відміну від попередніх випадків загострення військової ситуації на Близькому Сході, цього разу Дубай опинився під прицілом Ірану (який, нібито, атакував військові бази та об’єкти США на цій території). Було зафіксовано попадання у «футуристичні хмарочоси», руйнування та пожежі. Це викликало паніку інвесторів, які як уже вклалися в «золоту нерухомість», так і планували це зробити найближчим часом.
Цікаво, що щодо ударів іранських шахедів уже виникла конспірологічна версія. Мовляв, у них зацікавлені самі ОАЕ, які хочуть трохи охолодити ринок нерухомості. Адже якби в якийсь момент усі будівлі, що будуються в Дубаї, опинилися б раптом заселені, місцева енергетична система просто не витримала б такого навантаження. Втім, жодних підтверджень цієї версії немає.
Ринок нерухомості Дубаю зараз: знижки до 25% і «кризові покупці»
Що зараз відбувається на ринку нерухомості Дубаю?
«Ринок на паузі. Багато угод поки що відкладено, а бронь нерухомості, що будується, знімають. Потенційні інвестори поки що не можуть зрозуміти, що буде з ринком далі та чи варто в нього вкладати гроші», — каже Романов.
За його словами, в окремих сегментах, особливо преміум-житла, вже почалися «панічні продажі», коли власники готові поступатися до 20% вартості об’єкта.
Ірина Луханіна також говорить про знижки у 20−25%. Паралельно падають ціни на тимчасове розміщення. Наприклад, у деяких готелях (апартаменти в яких також могли викупити приватні інвестори та заробляти на їх здачі в оренду) через падіння турпотоку тарифи просіли на 50% і навіть більше.
Експерти вже заговорили про період «охолодження» та «корекції» ринку.
При цьому в Дубаї з’явилися так звані «кризові покупці», які готові викуповувати об’єкти за зниженими цінами, сподіваючись на поступове відновлення ринку та цін.
«Насправді падіння цін на нерухомість на 20−25% для Дубаю — це не так багато. Ринок може відіграти їх дуже швидко, якщо, звичайно, ситуація стабілізується», — каже Луханіна.
При цьому, за її словами, місцевий ринок нерухомості починає змінюватись.
«Багато інвесторів уже не намагаються зайти в проєкт на етапі старту і переходять до стратегії осмисленішого вибору. Купують не все поспіль, а лише те, що проходить «фільтри» — сильний девелопер, зрозуміла локація, ліквідний формат та реальна орендна історія.
На тлі політичної турбулентності готова або майже готова нерухомість виглядає «спокійніше», ніж красива презентація під шампанське. Окремі ризики зараз — масові проєкти зі студіями та невеликими квартирами в районах, де водночас виходить на ринок багато однакових об’єктів. Інвестор може зіткнутися з жорсткою конкуренцією за потенційних орендарів і, як наслідок, втратити у дохідності.
Тому краще уникати мас-маркету і дивитися або на преміальні локації (Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills тощо), або на проєкти сильних девелоперів (Emaar, Nakheel, Meraas тощо). Цікаво, що на ринку вже помітна й агресивніша стратегія: великі інвестори формують портфелі так званої «кризової нерухомості». Йдеться про об’єкти, власники яких хочуть швидко вийти з інвестицій, та готові продавати їх великими кластерами зі знижками. Це ознака того, що ринок стає зрілішим: одні інвестори з нього виходять, інші — використовують момент для «акуратного входу», — прокоментувала поточну ситуацію для «Мінфіна» Луханіна.
Денис Грушецький вважає, що говорити про якісь глобальні зміни на ринку поки що зарано — минуло надто мало часу з початку війни в Ірані.
«Але, як відомо, гроші люблять тишу. Тому, як би не розгорнулися події далі, Дубай уже втратив „кришталевий“ статус найчистішого, найспокійнішого, найбезпечнішого міста. Жодного зростання в період війни не буде, як би вправно місцеві військові не збивали ракети над ОАЕ, якщо до тебе летить — це вже тривожний сигнал для інвестора», — уточнює експерт.
Що буде з дубайською нерухомістю?
За словами Грушецького, подальший перебіг подій на ринку нерухомості Дубаю залежатиме від того, коли вирішиться конфлікт на Близькому Сході.
«Якщо він не затягнеться, все закінчиться за декілька тижнів, то Дубай відбудеться „легким переляком“, і через якийсь час люди знову спокійно інвестуватимуть у місцеву нерухомість», — зазначає експерт.
Якщо ж конфлікт затягнеться, до Дубаю «прилітатиме» знову і знову, ринок почне стискатися, «ніхто туди й долара не понесе», — вважає Грушецький.
Зазначимо, що останніми роками дубайська нерухомість вважалася «тихою гаванню» для інвесторів. І туди йшли навіть ті покупці, «домашні» ринки яких не дозволяли заробляти на нерухомості (наприклад, у випадку війни). Через війну в Україні багато наших заможних громадян, які змогли вивести гроші за кордон, вклали їх у дубайські квадратні метри (за словами рієлторів, українці оперують сумами від $250 тис. до $1−1,5 млн). До Дубаю кинулися також росіяни, які втекли від режиму путіна та «СВО».
Тому, якщо Дубай раптом втратить привабливість для потенційних інвесторів, виникає питання, де вони шукатимуть йому заміну.
Денис Грушецький називає декілька напрямків. По-перше, інвестори повернуться на «рідні» ринки, по-друге, частина покупців переорієнтуються на Європу, зокрема, на ті країни, ринки нерухомості яких дозволяють порівняно непогано заробляти, скажімо, в Іспанію. Але цей напрямок доступний лише тим, хто зможе підтвердити походження капіталу через жорсткий фінмон у ЄС.
Третій напрямок — країни, ринки нерухомості яких швидко зростають, і які беруть лояльністю до покупців (зокрема, відсутністю фінансового моніторингу) — Таїланд, Туреччина тощо. На ці ринки, на думку Грушецького, перекинуться, зокрема, криптовалютники.
«Можливо, згодом з’являться контори, які почнуть „мити“ дубайські гроші (без підтверджених джерел легального походження капіталу) і заводити їх до Європи», — зазначив експерт.
Луханіна зазначає, що Дубай стане ринком для великих інвесторів, оскільки дрібні боятимуться витрачати там «останні гроші», а волітимуть вкладати їх на інших ринках.
При цьому Романов радить тим, хто вже вклав кошти в дубайську нерухомість, не поспішати терміново її продавати з дисконтом. «Краще все ж таки почекати, щоб розуміти, куди рухатиметься ринок і що буде з цінами. Якщо ви все ж таки ухвалите рішення вийти з цього ринку, краще зробити це в період відносного затишшя та стабілізації цін, хоча б тимчасової», — каже експерт.
Тим же, хто поки що лише придивляється до дубайської нерухомості, рієлтори радять тричі подумати — чи варто в неї вкладати кошти.
«Цей ринок зараз нагадує потужний спорткар, який після довгого розгону трохи зменшив швидкість перед розворотом. Успіх інвестицій залежатиме не від того, чи й далі зростатиме Дубай, а від того, які саме проєкти будуть затребувані та згенерують прибуток власнику. Тому виграє не той, хто швидше чи більше придбає нерухомості, а той, хто зможе вгадати з проєктом», — підсумувала Луханіна.
Джерело: minfin.com.ua