Попри війну, українською нерухомістю дедалі активніше цікавляться іноземні покупці. «Мінфін» розбирався, навіщо іноземним покупцям українська нерухомість, і як їхня активізація може вплинути на цінники та орендні ставки.
«З’явилося відразу декілька груп іноземних інвесторів. Одні шукають в Україні нерухомість під придбання — як житлову, так і комерційну. Решта придивляються до будівельного бізнесу та сегмента відновлення пошкоджених унаслідок ворожих атак будівель», — розповів «Мінфіну» керівник агентства «КиївДімСервіс» Андрій Романов.
За його словами, є інвестори з бюджетами $1−2 млн, і вони вже підшукують нерухомість на ці гроші. «Розрахунок — суто комерційний. Планують піднімати з наших квадратних метрів 25% річних або ж продати вдвічі дорожче», — каже Романов.
Київська рієлторка Ірина Луханіна зазначила, що іноземці також активно орендують житло у столиці, і це вже впливає на сегмент орендованих квартир.
Шукають торговельні приміщення та квартири, розраховуючи на рекордні ціни
До війни іноземні покупці та орендарі займали, хоча й невеликий, але стабільно зростаючий сегмент ринків нерухомості великих українських міст — Києва, Харкова, Одеси та Львова.
Після початку повномасштабного вторгнення рф інтерес до наших квадратних метрів з їхнього боку, зі зрозумілих причин, різко впав. А ті, хто вже встиг купити квартири, будинки та комерційні приміщення в нашій країні, почали розпродувати своє майно і нерідко виходили з таких ризикових активів у мінус.
Але віднедавна іноземні претенденти на українську нерухомість зненацька знову активізувалися, попри війну.
«Їх поки що не так багато, але кількість потенційних покупців-нерезидентів зростає. Наприклад, у нас є декілька клієнтів із Європи, Великої Британії та США, які хочуть купити нерухомість в Україні. Вони готові вкласти по 1−2 млн доларів і шукають торговельні приміщення на перших поверхах столичних багатоповерхівок, щоб здавати їх в оренду. Показово, що, наприклад, наші офіси їх практично не цікавлять, лише торговельні площі, попит на які з боку потенційних орендарів стабільно високий», — каже Романов.
Також, за його словами, іноземні покупці цікавляться житлом у Києві та інших великих містах України.
«Придивляються до квартир від 80 до 170 тисяч доларів. Відразу планують здавати квартири в оренду, щоби даремно не простоювали. Надалі різні плани — або оренда, або перепродаж. Потенційні інвестори вважають, що ціни на нерухомість у більшості міст нашої країни зараз на мінімумі, і вже незабаром почнуть сильно зростати. Те ж саме стосується і орендних ставок. Наприклад, на оренді власники-нерезиденти розраховують піднімати до 25% річних. На перепродажі найближчими роками хочуть отримати щонайменше 100% прибутку», — розповів «Мінфіну» Андрій Романов.
Нині середня дохідність вкладень у житло під оренду у тому самому Києві — до 10% річних. Тобто іноземці розраховують, що орендні ставки зростуть у 2−2,5 раза, таким чином, житло середньої цінової категорії, яке зараз здається за 20−25 тисяч гривень на місяць, коштуватиме понад тисячу доларів. А найдешевші квартири у Києві подорожчають із нинішніх 12−13 тисяч гривень до 24−30 тисяч на місяць.
Квартири на продаж, за їх розрахунками, зростуть у ціні в середньому вдвічі. Якщо зараз середньостатистична однокімнатна квартира в столиці, за даними ЛУН, коштує $67 тис. (що на 11% дорожче, ніж торік), а двокімнатна — $105 тис. (за останній рік — така ж динаміка), то найближчими роками цінники становитимуть близько $135 тис. і $210 тис. відповідно.
«Такі розрахунки інвестори роблять уже на повоєнний час. Вони базуються на тому, що, по-перше, з початку війни ціни на нерухомість в Україні впали і досі не відновилися навіть до рівня 2021 року. По-друге, враховують рівень руйнувань житлового фонду на тлі великого попиту як на оренду, так і на придбання квартир. По-третє, керуються тенденціями ринків нерухомості в європейських країнах, які демонструють щорічний приріст цін», — пояснив Адрей Романов.
Окрім потенційних покупців, є й інша категорія іноземних інвесторів — ті, хто хоче зайти на будівельний ринок під будівництво нових та відновлення пошкоджених будинків.
«Будівництво з нуля цікавить насамперед інвесторів із Нідерландів, Німеччини та ОАЕ. Також серед наших клієнтів є британська компанія, яка вже шукає офісне приміщення у Києві та планує займатися відновленням об’єктів нерухомості», — каже Романов.
Чи може українська нерухомість «подорожчати вдвічі»?
Ірина Луханіна каже, що є точковий інтерес до нашої нерухомості із боку іноземців. Більшість із них орієнтуються «на перспективу», розраховуючи, що після закінчення війни ціни на українську нерухомість різко підуть вгору.
«Наприклад, американський капітал практично не заходить на нові ринки на піку цін. Якщо бізнес із США дійсно вирішить масово скуповувати нашу нерухомість, то очікуємо наступний сценарій — спочатку „охолодження“ цін (тобто ще більший їхній обвал — ред.), потім — корекція, потім — угоди, після чого розгін цінників на зростання. Тобто спочатку створюється вигідна для бізнесу „точка входу“, а потім починається гра на підвищення». — пояснює Луханіна.
Не виключено, що для реалізації цього сценарію в хід підуть різні PR-технології — від поширення інформації, що, мовляв, «все пропало», квартири потрібно терміново продавати, поки вони ще більше не впали в ціні до зворотного посилу в потрібний момент — про те, що житло тільки дорожчатиме.
За словами Луханіної, поки що «західні покупці здебільшого стоять на порозі, чекаючи, доки цифри вишикуються в ідеальну формулу», і лише деякі готовий ризикувати просто зараз, сподіваючись, що в подальшому це дозволить їм «зірвати куш».
Зазначимо, що розрахунки українських експертів ринку нерухомості за динамікою цін набагато скромніші, ніж «апетити» іноземців. Так в АН Capital вважають, що навіть у разі оптимістичного сценарію, тобто закінчення війни, очікується подорожчання первинки на 10−15%, а вторинки — на 5−10%. А якщо війна затягнеться, цінники, навпаки, можуть навіть обвалитися на 7−10%. При цьому ринок оренди навіть зараз — у плюсі, і в середньому в країні ставки у 2025 році зростуть на 5−10%.
Реальний сценарій, найімовірніше, залежатиме від багатьох чинників. Скажімо, навіть якщо війна незабаром закінчиться, чи будуть гроші на відновлення, як розвиватиметься економіка, що буде з курсом долара та доходами населення, чи отримають люди масовий доступ до пільгової іпотеки.
Рекордний ривок цін на нерухомість можливий лише коли «співпадуть всі чинники». «Поки що наш ринок нерухомості рухають самі українці — ті, хто повертаються з-за кордону, переїжджають з одних регіонів до інших, і вкладають заощадження у квадратні метри», — каже Луханіна.
Водночас експерти визнають: в окремих містах, наприклад, у тому ж Києві, справді можливе «вибухове зростання цін» на нерухомість певного класу, за якою «вишикуються в чергу» іноземці. Йдеться насамперед про ті ж торгові приміщення в центрі Києва та квартири комфорт- та бізнес-класу у відносно нестарих будинках.
Розігрівають ринок оренди
Іноземці проявляють активність ще в одному сегменті вітчизняного ринку нерухомості — оренді житла.
«Досить багато іноземців приїжджає до нас по роботі, і для них винаймають квартири. Ми нещодавно знайшли апартаменти фахівцям із розмінування за 2 тисячі євро», — каже Романов.
За словами Ірини Луханіної, на нашому ринку оренди віднедавна з’явилася і нова група квартиронаймачів — молоді люди та пари з Туреччини та Азербайджану, які працюють у нас у сфері логістики та будівництва. «Вони шукають житло в будинках бізнес-класу, зазвичай, із двома спальнями та санвузлами, і обов’язково — поряд із метро. Орієнтуються на бюджети від 800 до 2 000 доларів на місяць.
Загалом іноземні орендарі вже зараз формують регулярний попит на квартири у ЖК. Вони не торгуються, намагаючись збити цінник, тож власники житла полюбляють мати з ними справу. В окремих районах наявність сегменту іноземних орендарів вже дозволяє власникам тримати ціни (хоча, як уже писав «Мінфін», із боку українських квартиронаймачів попит на оренду падає). Якщо ця тенденція отримає продовження, то може стати одним із чинників, який підтримає орендні ставки на квартири в якісних будинках, навіть якщо внутрішній попит просідатиме”, — зазначила Луханіна.
Все залежатиме від того, чи багато іноземних орендарів претендуватимуть на наші орендовані квартири. Нині попит підтримують переважно працівники різних місій та вузькі фахівці, яких до України приїжджає не так багато.
Але у разі закінчення війни та масового заходу на наш ринок іноземного капіталу, найімовірніше, різко збільшиться і «армія» потенційних орендарів житла. І в цьому випадку, в окремих сегментах ринку (насамперед у комфорт- та бізнес-класі) справді можливе навіть підвищення орендних ставок із прицілом на іноземних жильців.
Джерело: minfin.com.ua