У Києві дешевшають орендовані квартири. Раніше «Мінфін» писав, що з літа попит на орендовані квартири почав зростати з боку переселенців та студентів. Тоді експерти прогнозували, що підвищений попит дозволив власникам квартир підвищити цінники — вартість середньостатистичного однокімнатного житла зросла в середньому на 10−15%.
Ціни ще трохи зросли у вересні, але вже з жовтня ситуація на ринку оренди почала змінюватись. Що зараз відбувається на ринку оренди і чого чекати щодо цін.
Куди зникли орендарі
Всупереч очікуванням рієлторів, восени, замість традиційного пожвавлення, на ринку оренди панує затишшя. «Після літньої «лихоманки», коли квартири здавалися буквально «з коліс», із жовтня ринок почав «охолоджуватися». За словами київського рієлтора Ірини Луханіної, зниженню попиту сприяло декілька чинників.
По-перше, на Київ посилилися атаки ворога, що зробило його менш привабливим для переселенців. По-друге, почастішали розмови про те, що на столицю чекає «складна зима», а людям краще шукати сільські будинки, бажано з пічним опаленням. По-третє, багато компаній переглянули корпоративну політику і відмовилися компенсувати працівникам витрати на оренду (або скоротили суму компенсацій).
Голова оціночної компанії «Дельта Консалтинг» Роман Рябов дає таку аналітику щодо зміни попиту на оренду житла у різних районах Києва:
Наприклад, у Голосіївському районі попит впав на 14,9%, в Оболонському — на 10,5%, Святошинському — на 24,1%, Дарницькому — на 12,5%, Деснянському — на 25,9%, Печерському — на 13,5%, Шевченківському — на 3,8%, Соломенському — на 21,2% тощо. Зростання попиту відзначається лише у Подільському районі — плюс 3,9%. Але загалом столичний ринок оренди «в мінусі» за мешканцями.
Водночас пропозиція квартир, що здаються, навпаки, зросла, зокрема, масово виставили нерухомість власники, які хочуть здати її максимально швидко (чимало власників таких об’єктів живуть у Європі).
У результаті кількість квартир, що здаються, помітно зросла. На цьому тлі орендарі стали прискіпливими — висувають вимоги щодо якості ремонту, цікавляться вартістю комуналки, відіграє роль навіть вид із вікна, — каже Луханіна.
Багато орендарів, які орендували квартири «на ажіотажі», почали шукати інші, привабливіші варіанти та переїжджати.
Відновлення ворожих ударів по критичній інфраструктурі знову зробило актуальним запит на житло «подалі від ТЕЦ та підстанцій», а також вимоги щодо енергонезалежності квартир. Потенційні орендарі віддають перевагу житлу на низьких поверхах, обладнаному безперебійниками тощо.
Зниження попиту на тлі зростання пропозиції робить господарів «зговірливішими».
«Якщо взяти сегмент економжитла (до 15 тисяч гривень на місяць), то здаються переважно однокімнатні та студії за 10−13 тисяч гривень. Влітку власники тримали ціни, а з осені почали поступатися. Найімовірніше, до кінця року ціни просядуть на 5%», — каже Луханіна.
У середньому ціновому сегменті (2−3-кімнатні квартири у Голосіївському, Подільському, Печерському районах за ціною від 15 до 60 тисяч гривень на місяць) орендарі також підвищили вимоги. Як кажуть рієлтори, «важливий не лише рівень житла, а й людський чинник — хто господар, і чи готовий він сприяти швидкому вирішенню різноманітних побутових питань.
При цьому, як і в економсегменті, орендарі житла середнього класу «вибивають знижки».
І багато господарів готові поступатися. «Хто не хоче, щоб житло було порожнім, уже йде назустріч. До Нового року ціни ще можуть знизитися», — каже Луханіна.
Щодо преміального житла, то попит на нього також трохи впав, хоча гарні об’єкти, як і раніше, затребувані.
«Тут ставка йде не на цінник, а на довіру та сервіс. Той, хто шукає квартиру в цьому сегменті, рідко торгується за тисячу-дві, проте вимагає, щоб житло було в ідеальному стані, а від власника — готовності до „гнучких“ умов», — розповідає Ірина Луханіна. Тож у преміальному сегменті орендні ставки практично не змінилися.
Як змінюються ціни на орендовані квартири
Примітно, що орендні ставки загалом на ринку почали падати з досить високої планки. Так, за підсумками вересня, за даними Романа Рябова, скажімо, у Голосіївському районі орендоване житло подорожчало на 19,5% (в середньому до 27,5 тисяч гривень), у Подільському — на 13,8% (до 22 760 гривень), в Оболонському — на 8,8% (до 18,5 тисяч) у Святошинському — на 7,1% (до 15 тисяч), у Дарницькому — на 5,9% (до 18 тисяч), у Деснянському — на 5,5% (до 11,5 тисяч).
Найменше, за підсумками ажіотажного вересня, зросли цінники у Печерському (плюс 1% — до 61 873 гривень) та Шевченківському (плюс 0,6% — до 37 235 гривень) районах. І лише у Солом’янському районі, попри вересневий підйом ринку, цінники впали на 5% (до 19 тисяч). Як кажуть рієлтори, зниження ставок у цьому районі було пов’язане з частими атаками ворога, що знизило кількість охочих там оселятися.
Але загалом у Києві орендоване житло за літо і початок осені зросло в ціні досить суттєво. Тому навіть нинішні знижки у 5−7% не повернули цінники на попередній рівень — принаймні, поки що.
До того ж багато власників нерухомості виставляють в оголошеннях «старі», ще підвищені ціни, і дають знижку тільки в процесі торгу під конкретного орендаря.
Тому виставлені на профільних ресурсах об’єкти, м’яко кажучи, не справляють враження «розпродажу».
Наприклад, за даними Bird, у Подільському районі, де щодо оренди наразі 590 пропозицій, досить скромна однокімнатна квартира на Виноградарі, щоправда, з хорошим ремонтом, пропонується за 34 тисячі гривень, а квартира в 145 квадратів на вулиці Щекавицькій коштує 2 300 доларів. В економсегменті позиціонується мало квартир, хоч вони теж є. Скажімо, за 12 тисяч гривень на місяць пропонується одиничка площею 30 квадратів у хрущовці на вулиці Межовій. За 14 тисяч можна винайняти однокімнатну квартиру на вулиці Порика (Виноградар).
На Троєщині (де в оренду виставлено 233 квартири) вибір дешевого житла ширший. Скажімо, за 10 тисяч можна зняти одиничку площею 40 квадратів, що на вулиці Милославській. За 11 тисяч пропонується однокімнатна такої самої площі на проспекті Червоної Калини, щоправда, у квартирі досить старий ремонт. «Мінфін» знайшов декілька квартир у цьому районі за 9,5 тисяч, і одну — за 8,5 тисяч.
На Теремках, де виставлено в оренду 213 квартир, переважають об’єкти дорожчі за 20 тисяч. Скажімо, одиничка у 52 квадрати з новим ремонтом пропонується за 21 тисячу гривень. Квартири у новому ЖК здаються за 27−80 тисяч гривень тощо.
Для порівняння: у найближчому передмісті житло реально зняти набагато дешевше. Наприклад, у Вишневому є пропозиції за 6 тисяч гривень. За таку суму можна орендувати двокімнатну квартиру площею 52 квадрати, щоправда, зі старим ремонтом. А за 15 тисяч у Вишневому можна винайняти квартиру в новому ЖК із «автономністю при блекауті». А, скажімо, у Чабанах одиничка зі свіжим ремонтом пропонується за 7,5 тисяч гривень. У Вишгороді за 11 тисяч гривень можна орендувати пів будинку на дві кімнати із твердопаливним котлом.
Чинник ціни продовжує «гнати» з Києва багатьох потенційних орендарів. «Особливо охоче розглядають варіанти в передмісті переселенці, багато з яких працюють віддалено і не прив’язані до конкретних локацій», — говорить Піта.
Щоправда, у передмісті варіантів житла під оренду не так багато. Скажімо, у тому ж Вишгороді — лише 45 об’єктів, у Чабанах — 21.
Чи буде подальше зниження орендних ставок
Ірина Луханіна каже, що до кінця року у більшості сегментів цінники можуть просісти ще на 5%.
«Головне правило для власників, щонайменше до кінця нинішнього року, — домовлятися. Ті, хто готовий йти на поступки, зможуть здати свої об’єкти, а решта — ризикують зустріти зиму з порожнім житлом», — каже Луханіна.
За її словами, переваги власникам об’єктів дають різного роду «фішки», наприклад, на перший місяць — знижка, більша за звичайну (своєрідний «пробний місяць), ремонт за рахунок орендної плати (можливе також обладнання житла технікою від блекаутів) тощо.
Господарі вже використовують такі «маркетингові ходи», тому у потенційних орендарів є можливість зняти житло з максимальною вигодою.
Тим, хто шукає квартиру в бізнес-класі, Луханіна радить орендувати просто зараз. «У листопаді в цьому сегменті з’являються вигідні пропозиції на заселення до зими», — каже вона.
Втім, реальна картина на ринку оренди найближчі декілька місяців залежатиме насамперед від ситуації з безпекою та енергопостачанням. Якщо виправдаються найгірші прогнози експертів про «складну зиму» у Києві (можуть бути не лише відключення світла, а й перебої з опаленням), багато орендарів можуть ухвалити рішення виїжджати зі столиці та шукати «будиночок у селі». У цьому випадку орендні ставки можуть не просто просісти, а буквально обвалитися, впавши не на символічні 5−7%, а на десятки відсотків.
Джерело: minfin.com.ua