Останнім часом експерти дедалі частіше говорять, що «львівська бульбашка нерухомості» ось-ось лусне, а ціни на квартири «посипляться». Втім, поки що цього не відбулося, хоча певні зміни на львівському ринку житла все ж є.
«Мінфін» регулярно складає рейтинги забудовників, в тому числі Львова і передмістя. Представляємо оновлений рейтинг та аналізуємо, що відбувається на місцевому ринку нерухомості.
Поточна ситуація: попит зростає, покупці шукають «особливе» житло
Львівський ринок нерухомості завжди вважався «особливим» для девелоперів.
«Тут є своя атмосфера. Велике значення має громада, довіра та відчуття, що тебе, як забудовника, рекомендують „свої“ — працює так зване „сарафанне радіо“. Вирішальним може стати навіть слово сусіда чи знайомого, адже саме особисті відгуки формують довіру. Тому репутація забудовника у Львові важить більше за будь-які презентації чи рекламні кампанії», — кажуть у компанії РІЕЛ.
Долучитися до цього «львівського вайбу» останнім часом не проти й мешканці інших регіонів.
Іван Кошевий, комерційний директор західного регіону компанії Інтергал-Буд, пояснив таке бажання тим, що попит на житло у Львові та передмісті залишається стабільно високим.
«Значну частку (близько 35−45%) складають покупці з інших регіонів (передусім — зі сходу, півночі та центру України). Решта — місцеві мешканці, і тут є цікавий момент: багато хто повертається, купуючи вже другу чи навіть третю квартиру. За останній рік попит не знизився, а, навпаки, зріс — головним чином через безпекові чинники та міграцію», — каже Кошевий.
Аналітики РІЕЛ зазначають, що дедалі більше покупців віддають перевагу готовому житлу — його частка у продажах зросла до 30%. Водночас відсоток тих, хто готовий чекати понад рік, впав на 13%.
«Це означає, що покупці цінують швидкий результат і впевненість у своєму виборі», — зазначили у РІЕЛ. Там також звернули увагу на зміну настроїв покупців.
«Часи, коли люди купували просто квартиру, закінчилися. Сьогодні мова йде не про оселю як таку, а про необхідність створити життєвий простір, що дійсно резонує з цінностями та потребами мешканців.
Саме тому ми впроваджуємо новий формат у межах комфорт-класу — RIEL Family Style. Він — про сімейні цінності та можливості мати все у межах житлового простору: від свіжоспеченої булочки на сніданок до коворкінгів, спортзалів, аптек, медичних послуг, прибирання тощо”, — розповідають в РІЕЛ.
За словами Кошевого, в продажах традиційно лідирує житло комфорт-класу. «Але й бізнес-клас теж активно купують завдяки розташуванню і використанню топових будівельних матеріалів. Нове у попиті — це зростання інтересу до квартир на перших поверхах будинків через зручність доступу до укриттів. Інвестори стали вимогливішими до технічних характеристик житла (матеріали, утеплення, вікна, шумоізоляція)», — додають в Інтергал-Буд.
Девелопери фіксують зростання попиту на житло за програмами розтермінування та «єОселею».
«У Львові близько 40% угод укладаються на умовах розтермінування. Водночас зберігається тенденція придбання житла через державну програму «єОселя». Якщо у 2022 у Києві та Львові разом ми мали 5% угод за «єОселею», то у 2025-му ця цифра зросла до 13%», — наводять статистику у РІЕЛ.
Сценарії для інвесторів
Окрема тема — інвестиційна привабливість житла у Львові. Адже з початком війни саме інвестори спровокували справжній ажіотаж на місцевому ринку нерухомості.
У РІЕЛ кажуть, що зараз інвестори стали обережнішими. «Вони частіше розглядають готові або максимально наближені до завершення об’єкти, де ризики мінімальні. Найбільший інтерес — до квартир невеликої площі.
Бюджети в середньому збільшилися на 27% через курс долара та загальну ситуацію на ринку нерухомості. Якщо у 2021 році були готові платити понад 2 млн гривень за помешкання 21−23% клієнтів, то у 2025 році — 50,7%”, — розповідають у РІЕЛ.
За словами Івана Кошевого з Інтергал-Буд, інвестиційні покупки є, але їхня частка зменшилася. «Зараз більший фокус — на житлі „для себе“. Класичний сценарій для інвестора: купівля на старті за ціною близько $1 500/м² і вихід із проєкту на рівні $2 100/м². Найбільше інвестицій — у проєкти ближче до центру, зокрема, ЖК Milltown», — каже експерт.
При цьому, за словами аналітиків компанії РІЕЛ, інвестиції в первинну нерухомість у Львові та області залишаються вигідними.
«Попит на житло тут стабільно високий, а пропозиція обмежена, що створює передумови для зростання цін у довгостроковій перспективі. Можна розглядати декілька сценаріїв окупності.
Короткостроковий сценарій передбачає вхід на старті продажів, утримання активу 6−12 місяців і вихід до або безпосередньо перед введенням будинку в експлуатацію. У такому випадку приріст вартості може становити від 30%, залежно від моменту входу та унікальності об’єкта. Довгостроковий сценарій розрахований на повний цикл будівництва (24−30 місяців) плюс час на ремонт. Далі інвестор може або продати готову квартиру, або здавати її в оренду.
Окупність орендних інвестицій зазвичай становить 8−12 років і залежить від району, якості ремонту, рівня попиту та інфраструктури комплексу”, — зазначили у РІЕЛ.
В Інтергал-Буд також вважають, що інвестиції у львівську первинку залишаються вигідними, особливо в будинки на старті будівництва. «Потенційна дохідність — 30−40% за рахунок зростання вартості квадратного метру. Окупність залежить від локації: ближче до центру вона швидша, на околицях — повільніша, але стабільніша», — додають в компанії.
Рейтинг «Мінфіну»: хто та як будує житло у Львові та передмісті
Минулого року у Львові ввели в експлуатацію 419,8 тисяч квадратних метрів житла — це трохи більше половини (близько 55%) від київських обсягів (762 тисяч квадратів) і набагато більше, ніж в інших великих містах країни.
У 2024 році у Львові вводили в експлуатацію житло 49 забудовників та фізичних осіб, які здали будинки та секції в 62 житлових комплексах. Загалом в експлуатацію ввели 95 будинків та 9 секцій на 7 630 квартир, середня площа яких становила близько 54,8 квадратних метрів. Станом на третій квартал 2025 року компанії, що потрапити до рейтингу «Мінфіну», зводять ще близько 300 будинків.
Лідери місцевого ринку — великі девелоперські компанії: РІЕЛ, Avalon, Інтергал-Буд, Continent та інші, що зводять десятки тисяч квадратних метрів житла. Наприклад, лише РІЕЛ здає понад 1 200 квартир на рік.
До топового списку потрапили також компанії Еко-Дім та Greenville завдяки великим комплексним проєктам. Але середні за розміром компанії вводять в експлуатацію менше житла, ніж лідери ринку, — по 100−300 квартир на рік.
На львівському ринку є й окремий сегмент нішевих ЖК, що вирізняються камерним форматом та невеликою кількістю квартир (до 50). Серед таких проєктів — два клубні будинки від Інтергал-Буд: «Резиденція Бойківська» на 17 квартир та URBAN Residence на 16 квартир, продаж яких стартував цього року. Також, як подібні проєкти, можна відзначити Auroom Forest у Винниках, Грінвуд-4 у Брюховичах та Гіацинт-Люкс у Львові. Для інвесторів придбання квартири у такому будинку означає приватнішу атмосферу й меншу спільноту мешканців, порівнюючи з великими комплексами.
Місця в рейтингу забудовників Львова та передмістя від «Мінфіну» розподілилися наступним чином:
На першій сходинці — девелопер РІЕЛ, що минулого року отримав 12 сертифікатів про введення обʼєктів в експлуатацію та здав 15 будинків загальною площею майже 73 тисячі квадратних метрів (на 1 244 квартири). Найбільші проєкти — «Америка», «Шенген» та «Містечко Підзамче». До речі, в роботі у цього забудовника зараз ще понад 50 будинків.
На другому місці у рейтингу — Continent, що отримав 4 сертифікати та ввів в експлуатацію 4 будинки загальною площею 28,4 тисячі квадратів (492 квартири). Цей девелопер активно реалізує комплекси у Сокільниках та проєкти у самому Львові. Зараз компанія зводить ще 9 будинків.
Замикає трійку лідерів компанія Auroom із чотирма сертифікатами та двома зданими у 2024 році будинками загальною площею трохи більше 27 тисяч квадратних метрів (405 квартир). Девелопер робить акцент на багатосекційних будинках бізнес- та комфорт-класу. Ще шість будинків продовжують зводити у 2025 році.
До пʼятірки в рейтингу «Мінфіну» потрапили також компанії «Новий Львів» (4 сертифікати на 4 зданих будинки площею 25,1 тисяча квадратних метри на 452 квартири) та «Галжитлобуд» (2 сертифікати на 2 будинки площею 19,9 тисяч квадратів на 401 квартиру). До речі, остання вирізняється досить високими темпами вводу житла в експлуатацію.
Всього у рейтингу від «Мінфіну» 49 компаній, що реалізують проєкти у Львові та передмісті. Під час складання рейтингу ми враховували кількість сертифікатів, зданих будинків та проєктів, що перебувають у роботі станом на третій квартал 2025 року. Окремо звертали увагу на юридичні нюанси проєктів та доступність для покупців програми «єОселя».
Порівнюючи з рейтингом-2023, лідер змінився. Тоді на першому місці була компанія Avalon із результатом 33 тисяч квадратних метрів житла, зараз РІЕЛ — із 72 тисячами.
За рік різко наростили активність компанії Continent, Auroom, Новий Львів, Інтергал-Буд, а ВБС Естейт, ГрандДім, Креатор-Буд вибули з топового списку.
Детальніше з результатами рейтингу можна ознайомитися тут, а з методикою — тут.
Зазначимо, що найбільше нових ЖК зведено у Франківському та Залізничному районах Львова. У південній частині передмістя (Сокільники-Пустомити) формується новий житловий пояс, а на сході (Винники, Лисиничі) реалізують дедалі більше проєктів «біля природи».
Північ і захід (Брюховичі, Городок, Запитів) вирізняються передусім заміським доступним житлом.
Щодо класів комфортності, то в масовому сегменті (комфорт, комфорт плюс) найбільше пропозицій від компаній РІЕЛ, Continent, Еко-Дім. У бізнес-класі будують Greenville, Avalon, Auroom. При цьому житло економкласу переважає у передмісті.
Сегмент найдорожчого — преміального — житла у Львові невеликий, а цінники там стартують від 49 800 гривень за квадрат, хоча є й об’єкти з ціною понад 126 000 гривень.
У бізнес-класі (Greenville, Avalon) бюджет на квартиру стартує від $80−100 тисяч (від 35 300 до 88 200 гривень за квадратний метр)
Квартири комфорт-класу пропонують за $40−60 тисяч (від 29 350 до 69 300 гривень за квадрат), а мінімальні бюджети на квартири в передмісті — до $30−35 тисяч.
14 житлових комплексів у Львові та передмісті доступні покупцям за програмою «єОселя». До програми включені більшість великих ЖК («Шенген», «Містечко Підзамче», Yard, «Фруктова Алея», «Садова Алея», Skyfall тощо). Як бачимо, кількість житлових комплексів, що продаються за «єОселею», порівняно невелика, здебільшого мова йде про житло комфорт-класу.
Близько 40 із 62 житлових комплексів можуть запропонувати новим мешканцям укриття (зазвичай це підземні паркінги), а деякі — ще й резервне живлення (генератори або інвертори). Хоча наявність резервного живлення — це поки що не ринковий стандарт для львівських забудовників.
Ворожі атаки, десятки квартир в одні руки та судові заборони
Війна вносить свої корективи і тут. Так, під час ворожої атаки зазнав пошкоджень ЖК «Шенген». Забудовник (компанія РІЕЛ) підтвердив руйнування та заявив про намір відновити комплекс. Але сам прецедент важливий для покупців та потребує окремих юридичних пояснень, адже питання, на кого лягають збитки у випадку воєнних ризиків та пошкодження недобудованого обʼєкту, залишається неоднозначним.
Є й ризики, не повʼязані з війною. Наприклад, компанія «Еко-дім» оспорює рішення Печерського суду Києва про арешт ділянки під ЖК «Стрийський парк» у Львові (наразі подана апеляція). Мова йде про конфлікт між містом і забудовником через землевідведення. І це ще один приклад юридичного ризику для покупців — навіть у топових локаціях можуть бути судові заборони для забудовників.
Цікавий і кейс щодо боргів пайового внеску. По Ж К «Q-4 QuoroomAvenue» такий борг виник у розмірі понад 63 млн гривень. Львівська міськрада через суд стягнула цю суму з двох забудовників.
Сам прецедент експерти вважають негативною практикою для ринку, адже компанії не виконують свої зобов’язання перед містом і наслідки можуть бути непередбачуваними, що варто враховувати інвесторам, обираючи девелопера.
Залишаються й інші ризики, які були притаманні нашому ринку ще до війни. Наприклад, мешканці скаржаться, що в ЖК Avalon Yard десятки квартир викупили «пакетом», а тепер здають їх подобово. Це створює конфлікт інтересів у будинку: шум, навантаження на інфраструктуру, невдоволення мешканців.
У Львові суд визнав незаконним і вже збудований житловий комплекс «Озера Йозефа» на вулиці Гординських біля Піскових озер, що ставить його правовий статус під питання.
Самі забудовники кажуть, що мають чимало проблем.
«Окрім воєнних ризиків, це зростання вартості будматеріалів, дефіцит кадрів, складні дозвільні процедури», — пояснили у РІЕЛ.
«Загалом вони схожі у всій Україні: нестача кваліфікованої робочої сили, зростання вартості будматеріалів та енергоресурсів, а також обережність інвесторів у воєнний час із його економічними та юридичними ризиками.
У Львові до цього переліку додаються нюанси, пов’язані з культурною спадщиною та містобудівними обмеженнями. Проте й інші міста з історичними центрами мають подібні обмеження, тож, радше, йдеться не про унікальні «львівські проблеми», а про особливості, які формують стиль і характер забудови”, — додав Кошевий.
Як уникнути ризиків: поради юристів
Зважаючи на чималі юридичні ризики придбання житла на львівській первинці, «Мінфін» запитав у юристів, які нюанси варто враховувати покупцям.
Адвокат, партнер ЮК ASA GROUP Максим Колдоба звернув увагу на кейс зі «Стрийським парком», де було накладено арешт на земельну ділянку.
«Для інвестора арешт земельної ділянки або наявність судового спору щодо неї має виключно емоційно-негативні наслідки, оскільки ані арешт земельної ділянки, ані наявність судового спору не позбавляє права замовника будівництва (забудовника) продовжувати спорудження об’єкта нерухомості та введення його в експлуатацію», — пояснив юрист. Але, за його словами, серйозніші наслідки можуть бути згодом — після розгляду справи по суті.
«В разі винесення судом рішення про незаконність передачі земельної ділянки у власність або користування забудовнику, або порушення забудовником її цільового використання тощо, така земельна ділянка може бути вилучена у забудовника, що унеможливить подальше будівництво та введення об’єкта в експлуатацію, а об’єкт будівництва може бути визнаний судом самочинним, що є підставою для його знесення», — зазначив Колдоба.
В такому випадку можлива навіть зупинка будівництва (за умови винесення судом ухвали про забезпечення позову в рамках судової справи).
Для перевірки земельної ділянки перед прийняттям рішення про інвестування в будівництво Колдоба радить перевіряти процес створення земельної ділянки та першу передачу її у власність чи користування від територіальної громади, оскільки зазвичай проблема криється саме там.
«Більшість проблем виникають на етапі розроблення проєкту землеустрою та його затвердженні органом місцевого самоврядування, оскільки дуже часті випадки, коли проєкт був розроблений неповно, або не було відповідних погоджень, або розробниками умисно закривались очі на те, що земельна ділянка частково накладається на землі лісового чи водного фонду тощо, що в подальшому призводить до судових спорів», — додав юрист.
Він також прокоментував історію з визнанням незаконним уже готового будинку.
«Питання визнання незаконним будинку, введеного в експлуатацію, регулюється насамперед положенням статті 376 Цивільного кодексу. Вона передбачає, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Виходячи з цього, якщо об’єкт підпадає під ознаки, зазначені в наведеній статті, він може бути визнаний судом самочинним будівництвом. Наслідком цього є в тому числі його знесення», — пояснив Колдоба.
Інвестори, вкладаючи грошові кошти в будівництво об’єкту, мають право на отримання у власність квадратних метрів у збудованому та введеному в експлуатацію будинку.
«Якщо через обставини, що залежали від забудовника, інвестор не отримав свої квадратні метри, він має право звернутися до суду з позовом про стягнення з забудовника розміру інвестованих коштів.
Наразі в Україні прийнято низку законів, які спрямовані на посилення захисту прав інвесторів будівництва, але цього ще недостатньо для того, щоб люди могли спати спокійно, тому раджу ретельно перевіряти об’єкт перед прийняттям рішення про інвестування в його будівництво”, — пояснив юрист.
Перед інвестуванням у ЖК на етапі будівництва він радить перевірити чотири ключові блоки: забудовника, дозвільні документи, земельну ділянку та схему придбання.
Забудовник. Перевіряємо саме замовника будівництва (він зазначений у договорах і дозвільних документах). Якщо продає інша особа, перевіряємо її правові підстави на такий продаж. Додатково аналізуємо реєстри юросіб, боржників, судових рішень, а також на допомогу прийдуть сервіси, на кшталт YouControl.
Дозвільна документація. МБУ (містобудівні умови та обмеження), проєктна документація та експертиза проєкту, дозвіл на виконання будівельних робіт, технічні умови на підключення. Статус усіх документів сьогодні можна перевірити в публічному Реєстрі будівельної діяльності.
Земельна ділянка. Перевіряємо цільове призначення, порядок набуття, можливі спори та обтяження.
Схема придбання. Після ухвалення Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені у майбутньому» продаж майбутніх квадратних метрів можливий лише після реєстрації об’єкта нерухомості та через нотаріальний договір купівлі-продажу майбутнього об’єкту нерухомості. Це гарантує право власності на майбутній об’єкт, а не лише на уявні «майнові права».
Якщо дозвіл на будівництво отримано до нового закону, квартири можуть продавати за різними схемами — від майнових прав до деривативів. У таких випадках перевірка документів критично важлива, аби уникнути ризиків, на кшталт «Еліта-Центр».
Роман Титикало, партнер ЮК МОРІС, каже, що в Україні нерідко трапляються випадки, коли багатоповерхівка зведена, квартири продані, частина мешканців уже заселилися, а суд визнає будівництво незаконним. Для інвесторів це стає справжнім шоком. Він нагадує про ключові права інвесторів в таких випадках:
Позови до забудовника — вимога повернути інвестовані кошти або відшкодувати збитки, але часто є складнощі з цим способом захисту, оскільки забудовник може не мати активів.
Визнання права власності на квартири чи майнові права на них — якщо є шанс узаконити об’єкт (за умови відповідності будівельним нормам).
Кримінально-правовий захист — звернення до правоохоронних органів за статтею «шахрайство».
Андрій Сало, старший юрист юридичної компанії ARZINGER, звертає увагу на військові ризики.
«У загальному порядку, визначеному законодавством, відновлення будинку відбувається за заявою ОСББ, комунального підприємства, управляючої компанії або уповноваженої особи співмешканців, що подається через ЦНАП, до якої додаються документи (фотографії, відео, тощо) щодо збитків. Безпосередній розгляд заяв та виплату компенсації за рахунок державних коштів здійснює орган місцевого самоврядування.
Можливі три форми компенсації: виконання будівельних робіт та/або закупівля матеріалів безпосередньо органом місцевого самоврядування (через офіційні тендерні процедури); виплата грошових коштів із цільовим призначенням на здійснення відновлення; компенсація вартості самостійно придбаних будівельних матеріалів та виконаних робіт.
Кошти перераховуються безпосередньо на рахунок заявника. У той час як сам будинок відновлюється за заявою, як описано вище, власники (співвласники) окремих квартир мають подавати заяви про компенсацію самостійно (через «Дію» або ЦНАП/нотаріуса). Особа заявника і перелік документів — єдина відмінність, адже порядок розгляду і виплати компенсації у такому випадку є аналогічним”, — пояснив Сало.
Пошкодження квартири жодним чином не впливає на право власності, яке підтверджується належними документами. Зокрема, документи на право власності є безпосередньої підставою для подання заяви, оскільки щодо приватного майна така подається безпосередньо власником (співвласником). Будь-які роботи, здійснені в процесі відновлення, за власні чи компенсовані кошти, жодним чином не обмежують законних прав власника на належне йому майно.
Адвокат Дмитро Ткаченко, представник компанії DT Partners, пояснив, що означає для покупців несплата забудовниками пайових внесків.
«Пайова участь у розвитку інфраструктури — це обов’язковий внесок, який раніше мали сплачувати забудовники до місцевого бюджету перед введенням об’єкта в експлуатацію. Ці кошти йшли на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту.
За законом договір про пайову участь потрібно було укладати до прийняття будинку в експлуатацію. Але з 1 січня 2021 року пайову участь скасували законом — тепер забудовники не зобов’язані платити такий внесок за новими проєктами.
Втім, скасування не звільнило від сплати тих, у кого обов’язок виник раніше. Договори, укладені до 01.01.2020, залишаються чинними до повного виконання. Тобто борги з пайових внесків, що накопичилися до 2021 року, треба сплачувати на загальних підставах.
Важливо розуміти: несплата забудовником внеску не скасовує факт введення будинку в експлуатацію і не робить його «нелегітимним». Якщо об’єкт отримав сертифікат готовності (або декларацію) та був офіційно прийнятий в експлуатацію уповноваженим органом, його правовий статус, як житлового будинку, діє”, — каже юрист.
Прямих додаткових зобов’язань на мешканців будинку за борги забудовника закон не покладає. Пайова участь була обов’язком замовника будівництва — юридичної особи-забудовника, і тільки його.
Та все ж, якщо ви купуєте квартиру в будинку, введеному в експлуатацію до 2021 року, з’ясуйте у забудовника або міськради, чи виконано пайові зобов’язання.
«Невеликий залишок боргу не повинен вас відлякувати, але важливо розуміти репутацію компанії. Системна несплата внесків може свідчити про фінансову ненадійність або конфліктність забудовника». — пояснив Ткаченко.
Джерело: minfin.com.ua