Ще декілька років тому іспанський ринок дозволяв купити квартиру, отримати ліцензію на короткострокову оренду й відразу вийти на прибутковість 6−8% річних. Але ситуація змінилася.
У великих містах та прибережних регіонах запроваджуються жорсткі обмеження: зокрема, в багатьох муніципалітетах діє мораторій на видачу нових туристичних ліцензій. Барселона, Пальма-де-Майорка, Валенсія, частина Коста-Бланки — у всіх цих зонах короткострокова оренда вже або обмежена, або повністю заборонена. Як змінюється логіка інвестування у нерухомість Іспанії, «Мінфіну» розповів засновник та CEO агентства закордонної нерухомості Deniz Estate Юрій Грушецький.
Щоб здати апартаменти на Airbnb, інвестору потрібно пройти складну процедуру: отримати згоду всіх сусідів у будинку, дочекатися конкурсу на ліцензію або шукати об’єкт із уже діючим дозволом. Пропозиція таких квартир обмежена, а ціни на них помітно вищі. У багатьох випадках власники переходять на довгострокову оренду, яка дає нижчу дохідність і вищі ризики.
Саме тому дедалі більше інвесторів переглядають свої підходи. І дедалі частіше звертають увагу на комерційні формати.
Чому саме зараз готелі повертають собі першість
Готельна нерухомість стає зручним форматом для інвестора завдяки чіткій бізнес-моделі. Це комерційний актив із прозорими фінансовими потоками, зрозумілою звітністю та професійним управлінням. Інвестору не потрібно вирішувати побутові питання чи працювати з орендарями, адже цим займається оператор.
Додатковий плюс — відсутність ризиків, властивих житловій оренді. Тут не потрібні туристичні ліцензії, немає обмежень або «окупасів». Готель продається як готовий бізнес із прогнозованою заповнюваністю та дохідністю.
Паралельно з цим ринок житлової оренди ускладнюється через посилене регулювання і падіння маржі. Це робить готельні формати ліквіднішими та привабливішими для тих, хто шукає стабільний пасивний дохід.
У чому сила іспанського готельного ринку
Іспанія залишається одним із лідерів за кількістю міжнародних туристів. У 2024 році країну відвідали понад 94 млн осіб. Готельний сектор генерує майже 7% ВВП. Це робить інвестиції в комерційну нерухомість не просто вигідними, а системно підтриманими на державному рівні.
Комунідад Валенсіана — один із найпопулярніших напрямків: минулого року в цьому регіоні побувало понад 11 млн іноземних туристів. Лідеркою за кількістю відвідувань серед провінцій Валенсіани стала провінція Аліканте, прийнявши в 2024-му близько 5 млн туристів.
Саме по собі місто Аліканте останніми роками демонструє стабільне зростання за всіма ключовими показниками. Туристичний потік перевищує 2 млн людей на рік. Завершено будівництво прямої гілки метро з центру міста до аеропорту. Відкрито нові авіамаршрути. Райони біля історичного центру активно забудовуються, переважно готелями, що не дивно: ціни на готельні об’єкти в Аліканте зросли за останні три роки в середньому на 25−30%. При цьому у місті досі бракує якісного готельного фонду.
Це робить Аліканте не лише туристичним напрямком, а й точкою входу для інвесторів, які шукають поєднання стабільного кешфлоу, зростання капіталу та прозорого управління. Які варіанти інвестування варто розглядати?
Як виглядає ефективна модель у цифрах
У моделі готельної нерухомості ключову роль відіграє точка входу. Ідеальний сценарій — це участь на ранньому етапі, коли об’єкт ще будується. Саме в цей період інвестор має змогу зайти за нижчою ціною, розподілити оплату в часі та отримати бенефіти від капіталізації ще до здачі об’єкта в експлуатацію. Звісно, мова не йде про придбання всього готелю, адже його вартість може сягати двох-трьох і більше мільйонів євро. В цьому випадку інвестор купує юніт (номер в готелі) або декілька юнітів за ціною (якщо мова йде про Аліканте — 100 тис. — 130 тис. євро).
Порахуємо. Якщо вхідна сума становить 130 тис. євро, а очікуване зростання вартості юніта до моменту здачі — 30%, то потенційна капіталізація лише за період будівництва може перевищити 35−40 тис. Це, без огляду на майбутній орендний потік.
Після запуску готельного об’єкта дохідність формується за класичною схемою. Середній ROI для подібних форматів коливається в межах 9−12% на рік до оподаткування.
Це консервативна інвестиція, яка найкраще працює у горизонті від п’яти років. Саме для стабільного пасивного доходу створюються подібні формати. Якщо ж інвестор вирішує вийти, процес перепродажу зазвичай супроводжується керуючою компанією. Достатньо надіслати повідомлення іншим учасникам пулу (власникам інших номерів в готелі) із зазначеною ціною. Якщо протягом двох тижнів ніхто не скористається правом першочергового викупу, актив можна продавати на відкритому ринку.
Інвесторам важливо бачити повну картину: не лише потенційну дохідність, а й ризики, ліквідність, сценарії виходу. Саме тому все більше досвідчених гравців ринку звертаються до готельної нерухомості як до моделі, що дозволяє планувати довгостроковий кешфлоу без зайвого адміністративного навантаження. Такий підхід вимагає глибшого аналізу, але й відкриває більше можливостей.
Джерело: minfin.com.ua