У 2025 році процес придбання нерухомості ускладнюють економічна нестабільність, воєнні ризики, як наслідок — зростання кількості шахрайських схем. Як захиститися, розповів Владислав Іваненко, юрист практики супроводу бізнесу в Juscutum.
Недостатня увага до юридичних аспектів може призвести до втрати коштів, майна чи тривалих судових спорів.
Ризики первинного ринку: на що звернути увагу покупцю
Більшість об’єктів на етапі будівництва фінансуються переважно коштом інвесторів. Така залежність від зовнішнього фінансування створює високі ризики: у разі фінансових труднощів у забудовника, роботи можуть бути зупинені. Як наслідок — інвестор ризикує залишитися з недобудованим об’єктом без гарантій завершення проєкту.
Щоб мінімізувати ці ризики, ще на етапі прийняття рішення про інвестування доцільно:
- ретельно перевірити надійність забудовника;
- з’ясувати джерела фінансування будівництва;
- перевірити наявність банківських гарантій, страхування або інших механізмів фінансового захисту інвесторів у разі, якщо хід будівництва буде «заморожено».
Також необхідно перевірити:
- підставу отримання забудовником права власності на земельну ділянку;
- наявність відкритих судових проваджень;
- дотримання містобудівних умов та обмежень;
- наявність дозволів та ліцензій на виконання будівельних робіт;
- звернути увагу на відповідність цільового призначення земельної ділянки заявленому типу об’єкта, що будується.
Попередня перевірка документів та діяльності забудовника дозволяє належно оцінити рівень безпеки інвестицій і зменшити ймовірність втрати коштів інвестором.
На первинному ринку нерухомості покупцям нерідко пропонують інвестувати через нестандартні механізми — участь у житлово-будівельних кооперативах, цільові внески, фонди фінансування будівництва тощо. Однак такі форми участі не надають інвестору права власності на об’єкт, а лише формують право вимоги.
У випадку банкрутства забудовника, шахрайських дій або конфлікту з організатором схеми, повернення вкладених коштів стає вкрай складним або практично неможливим. Тому перед інвестуванням важливо детально аналізувати правову природу запропонованої схеми інвестування та надавати перевагу прозорим, законодавчо врегульованим способам придбання нерухомості.
Ризики вторинного ринку: приховані загрози та способи перевірки
На вторинному ринку нерухомості часто виникають ситуації, коли договір купівлі-продажу визнається недійсним через порушення прав третіх осіб. Наприклад, об’єкт може бути частиною спільної сумісної власності подружжя, але угода укладена без згоди другого з подружжя. Перед укладенням угоди варто підготуватись та перевірити сімейний стан продавця. Якщо продавець перебуває в зареєстрованому шлюбі, необхідно отримати нотаріально посвідчену згоду другого з подружжя на відчуження майна.
Якщо нерухомість неодноразово змінювала власника впродовж короткого часу, це може бути ознакою схем із легалізації майна сумнівного походження, шахрайства або приховування реальних обставин щодо об’єкта. Такі операції можуть свідчити про спробу ускладнити відстеження попередніх правовласників або приховати юридичні дефекти об’єкта. Щоб виявити подібні ризики, доцільно вивчити історію об’єкта, що планується до придбання, щоб знизили ризики потенційних судових спорів.
Типові помилки покупців нерухомості: як уникнути правових ризиків
Угоди з купівлі нерухомості залишаються зоною підвищеного ризику через типові юридичні помилки.
Нерідко сторони домовляються оформити договір купівлі-продажу за заниженою ціною — зазвичай з метою мінімізації податкових витрат. Проте, у разі оскарження договору, наприклад, кредиторами продавця або співвласниками, та подальшого його визнання недійсним, покупець зможе претендувати на повернення лише тієї суми, що офіційно зазначена в договорі, а не фактично сплаченої.
Одна з найпоширеніших помилок — довіра до документів, наданих іншою стороною, без їхньої ретельної перевірки. Такий підхід не дозволяє виявити юридичні проблеми, пов’язані зі статусом власності, обтяженнями, судовими спорами чи правами третіх осіб. Наприклад, об’єкт може бути під арештом, у заставі або належати особі, яка не має повного права розпоряджатися майном. Без належної перевірки покупець ризикує втратити кошти та придбане майно через визнання угоди недійсною.
Варто самостійно замовляти витяги з державних реєстрів для перевірки нерухомості. Наприклад, витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, щоб перевірити, кому насправді належить право власності, та перевірити наявність обтяжень (арештів, іпотеки). Також важливо перевірити, чи є історія судових розглядів щодо обраного об’єкта нерухомості, використовуючи Єдиний державний реєстр судових рішень.
Окрему увагу потрібно звернути на документи, на підставі яких продавець набув право власності (договір купівлі-продажу, спадщина, рішення суду тощо) — чи були оскарження цих документів, та чи наявний судовий спір щодо визнання права власності.
Перед придбанням нерухомості обов’язково потрібно перевірити наявність заборгованості продавця за комунальні послуги. Хоча в Україні вже сформувалася судова практика, яка визнає заборгованість за попередні періоди обов’язком попереднього власника, на практиці трапляються ситуації, коли новому власнику доводиться відстоювати свої права в судовому порядку.
Щоб уникнути фінансових ризиків, пов’язаних із заборгованістю за комунальні послуги, рекомендується вжити таких заходів:
- Отримати довідку з обслуговуючих організацій (ЖЕКу, ОСББ, постачальників електроенергії, газу, води тощо) про відсутність заборгованості або про фактичний стан на дату запиту. Це дозволить об’єктивно оцінити наявність потенційних зобов’язань.
- Передбачити у договорі купівлі-продажу пряму умову, яка: зобов’язує продавця повністю погасити наявну заборгованість; встановлює строк, протягом якого має бути виконане це зобов’язання; містить штрафні санкції у разі невиконання обов’язку (наприклад, пеню, штраф тощо).
Такі дії дозволяють уникнути додаткових витрат та знизити ймовірність майбутніх судових спорів щодо зобов’язань, які не були належним чином врегульовані під час продажу.
Співвласники. Якщо нерухомість належить декільком власникам, то для відчуження частки необхідно отримати нотаріально засвідчену відмову інших співвласників від їх переважного права на купівлю цієї частки, щоб у майбутньому унеможливити претензії на обраний вами об’єкт такими особами.
Попередній договір. У разі укладання попереднього договору важливо захистити власні інтереси перед продавцем. У такому договорі варто чітко визначити строк, у який сторони зобов’язані укласти основний договір купівлі-продажу, а також встановити відповідальність за ухилення від його укладання. Наприклад, передбачити штраф або іншу компенсацію, у разі відмови продавця підписувати основний договір без поважної причини. Також доцільно прописати порядок повернення завдатку або попередньої оплати. Без чітких зобов’язань та санкцій покупець ризикує втратити кошти або право на придбання об’єкта, якщо продавець змінить умови або взагалі відмовиться від продажу.
Технічний стан нерухомості. Недооцінка технічного стану об’єкта часто призводить до суттєвих фінансових витрат вже після укладення угоди. Покупці нерідко оформлюють придбання без належного огляду або звірки фактичного стану об’єкта з технічною документацією. Поширена проблема — самовільні перепланування, часто покупець навіть не усвідомлює наявність таких змін на момент укладення угоди, і дізнається про них лише тоді, коли з’являється третя сторона, яка ініціює судове провадження.
Щоб мінімізувати ризики, варто передбачити в договорі відповідальність продавця за наявність незаконних перепланувань, зокрема, обов’язок усунути такі порушення або компенсувати витрати покупця на їхнє узаконення або усунення. Окрему увагу варто приділяти технічному стану інженерних систем — електропостачання, водовідведення, опалення. Їхні дефекти не завжди виявляються під час огляду, однак після заселення можуть потребувати значних витрат на ремонт або заміну.
Роль нотаріуса. Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу є обов’язковим. Нотаріус проводить базову перевірку документів, права власності та обтяжень, але його перевірки не завжди достатньо та глибинно вивчають юридичний стан об’єкта.
Перевірка історії об’єкта, документів власника, репутації забудовника та умов договору є ключовими умовами безпечної угоди. Залучення відповідних експертів знижує ризик помилок. Пропозиції з підозріло низькою ціною потребують додаткової уваги до деталей такої угоди. Ретельна підготовка та перевірка на кожному етапі угоди забезпечують збереження інвестицій та юридичну безпеку всієї угоди.
Джерело: minfin.com.ua